🏷️ 감정가 138,000,000원 · 🔻 최저가 67,620,000원 · 🧾 임차보증금 125,000,000원 · ⚠️ 룰상 인수 58,997,160원 · ✅ 확약서 전제 실질 인수 0원*
인천지방법원 2026타경500976. 인천 미추홀구 도화동 ‘산에들에’ 4층 403호, 전용 49.75㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 138,000,000원인데 2회 유찰로 현재 최저가는 67,620,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로는 감정가의 절반 이하라 매력적으로 보이지만, 권리분석의 중심에는 을구 1번 주택임차권등기가 있습니다. 임차인 백종혁의 보증금은 125,000,000원, 전입은 2021.02.05, 확정일자는 2020.12.29입니다.
말소기준은 2022.04.14 갑구 8번 압류로 잡힙니다. 임차인의 전입과 확정일자가 이보다 앞서 있으므로, 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 회차 최저가 67,620,000원으로는 배당 후 부족분 58,997,160원이 생기고, 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 떠안을 수 있습니다. 다만 매각물건명세서상 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 375-12 산에들에 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 49.75㎡ · 10층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 권영만 (2021.02.05. 거래가 125,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다
이 사건의 말소기준은 2022.04.14 갑구 8번 압류입니다. 이후의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 백종혁의 주택임차권은 전입 2021.02.05, 확정일자 2020.12.29로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 권리는 단순히 “낙찰로 지워지는 후순위 권리”처럼 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백종혁 | 4층 403호 49.75㎡ 전부 | 125,000,000원 | 2021.02.05 / 2020.12.29 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차보증금은 125,000,000원이고, 배당요구는 2023.07.31로 확인됩니다. 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서고 배당요구도 되어 있어, 원칙적으로는 우선변제권을 행사하되 부족분이 남으면 매수인 인수 문제가 생깁니다.
③ 시세 비교 — 확약서 전제라면 가격은 낮다
산에들에의 최근 거래는 2건입니다. 표본은 많지 않지만, 전용 49.75㎡ 및 인접 면적의 실거래 평균은 157,500,000원입니다. 이 사건은 확약서 전제로 실질취득을 67,620,000원*으로 보면, 실거래 평균 대비 42.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 49.75㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 51.77㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 157,500,000원 |
반대로 확약서 효력이 확인되지 않는다면 계산은 완전히 달라집니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수 부족분이 늘어나므로, 매수인 실질취득은 보증금 125,000,000원에 가까워집니다. 이 경우 실거래 평균 대비 약 79.4%로, “49% 최저가”라는 인상과 실제 부담 사이에 큰 차이가 생깁니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,617,160원 |
| 1. 임차인 백종혁 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분은 58,997,160원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구 보건소 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 기본 위생설비, 급배수시설, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이며 북측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 산에들에는 총 8세대, 사용승인일 2014.04.30인 소규모 건물입니다. 최근 거래 표본은 2건으로 많지 않아, 재매각 시 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 사건 403호 임차권 전부를 대상으로 하는지, 조건이 붙어 있지 않은지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 이해. 임차인 백종혁은 전입 2021.02.05, 확정일자 2020.12.29로 말소기준 2022.04.14보다 앞섭니다. 확약서가 없다면 단순 저가 물건이 아닙니다.
- 가격 기준 이원화. 확약서 확인 전 기준 실질부담은 보증금 125,000,000원에 가깝고, 확약서 확인 후 기준 실질취득은 67,620,000원*입니다.
- 소규모 건물 환금성. 총 8세대 규모라 대단지보다 거래 표본이 적습니다. 실거래 평균 157,500,000원은 표본 2건 기준입니다.
- 관리비·점유 확인. 임차권등기 물건은 실제 점유 상태, 열쇠 인도, 관리비 체납, 전입 말소 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “확약서가 유효한가”
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 138,000,000원짜리가 2회 유찰되어 67,620,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 157,500,000원과 비교하면 매우 낮은 가격입니다. 하지만 이 물건은 대항력 있는 임차권이 있는 구조입니다. 확약서가 없었다면 부족분 58,997,160원이 매수인 인수 쟁점이 되어, 최저가만 보고 들어갈 수 없는 사건입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그 효력이 원본으로 확인된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 67,620,000원*으로 정리됩니다. 그래서 결론은 명확합니다. 확약서 확인 전에는 C급 경계, 확약서 확인 후에는 저가형 A급 검토입니다. 이 사건의 본질은 할인율이 아니라 확약서입니다.
