인천지방법원 2026타경500977. 미추홀구 용현동 비호리치빌 제3층 제303호, 전유 58.9421㎡ 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 79,380,000원으로 감정가 162,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 권리 흐름의 기준점은 2017.06.27. 을구 1번 근저당권이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 임차권입니다. 실제 임차인은 윤상오 1명으로 확인되고, 보증금은 182,000,000원입니다. 다만 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2021.09.24.로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권은 금액상 보증금 182,000,000원이 걸려 있더라도 매수인 실질 인수는 0원*으로 보는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 630-32 3층303호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유 58.9421㎡ · 제3층 제303호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.09.24. 거래가 182,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2017년 근저당, 쟁점은 2023년 임차권
말소기준권리는 2017.06.27. 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤의 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 역시 2023.10.26. 접수로 기준권리보다 늦고, 전입·점유개시도 2021.09.24.라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤상오 | 제3층 제303호 58.9421㎡ 전부 | 182,000,000원 | 전입 2021.09.24 · 확정 2021.08.26 | 대항력 없음 확약 확인 |
윤상오 임차인의 전입신고는 말소기준권리인 2017.06.27. 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보아 보증금 전액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 보증금 182,000,000원은 임차권등기의 금액상 핵심 숫자이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
③ 시세 비교 — 싸긴 싸지만, 소형 오피스텔 환금성을 같이 봐야 한다
비호리치빌 전유 58.94㎡ 안팎 실거래 12건 기준 평균은 169,495,000원입니다. 현재 최저가 79,380,000원은 이 평균의 46.8%입니다. 감정가보다 낮을 뿐 아니라 최근 표본의 최저 거래가 123,000,000원보다도 낮은 가격대입니다.
| 거래월 | 전유 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.57㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2025.12 | 59.01㎡ | 8 | 151,940,000원 |
| 2025.05 | 59.36㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 2022.04 | 58.94㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 59.36㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 58.94㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 58.94㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 58.94㎡ | 8 | 182,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 169,495,000원 |
다만 거래 표본이 123,000,000원~182,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 비호리치빌은 총 3세대, 사용승인일 2017.06.19.의 소규모 건물입니다. 가격 메리트는 분명하지만, 일반 대단지 아파트처럼 환금성이 넓게 받쳐주는 물건으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,828,840원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 황영희 | 260,000,000원 | 77,551,160원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 2,513,000,000원 중 채권자 배당은 77,551,160원, 미배당은 2,435,448,840원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 정리하되, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥여자중학교 남동측 인근, 주위는 오피스텔·근린생활시설·다세대주택·주상복합아파트·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 원거리에 숭의역(수인분당선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상8층 건물 내 제3층 제303호, 사용승인일은 2017.06.19.입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 급배수·위생·소화전·화재탐지 및 경보·난방·승강기·주차시설이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 속하고 공시지가 1,701,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 3세대 소규모 건물이라 대단지형 환금성은 기대하기 어렵습니다. 실거래는 있으나 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤상오 임차권등기에 대해 어떤 조건과 범위로 제출됐는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 보증금 182,000,000원의 임차권등기가 등기부에 남아 있으므로, 낙찰 후 말소 진행 가능성과 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 실제 점유자, 인도 협의 가능성, 임차권등기 후 점유 상태를 현장과 기록으로 대조하세요.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 관리비 체납 여부가 실수익률에 직접 영향을 줍니다. 공용부분 체납 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 환금성 보수 적용. 총 3세대 소규모 건물이고 실거래 편차가 큰 만큼, 실거래 평균을 그대로 매도가격으로 보는 것은 위험합니다.
- 배당 미충족 구조. 현재 회차에서는 신청채권자 배당이 0원으로 추정됩니다. 이후 절차상 변동 가능성을 매각기일 전 서류로 재확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “확약이 유효한가”
이 물건은 최저가만 보면 강하게 눈길이 갑니다. 감정가 162,000,000원이 2회 유찰되어 79,380,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 대비로도 46.8%입니다. 하지만 이 할인은 권리가 단순해서 생긴 할인이라기보다, 임차권등기와 보증기관 확약을 정확히 읽을 수 있는 사람에게만 열리는 할인에 가깝습니다.
결론은 명확합니다. 윤상오 임차권은 전입·점유개시가 말소기준권리 이후라 대항력은 없고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 가격 메리트는 있습니다. 다만 총 3세대 소규모 오피스텔, 큰 실거래 편차, 대규모 미배당, 임차권 말소 실무를 감안하면 ‘초보자용 안전물건’은 아닙니다. 확약서 확인이 끝나면 가격은 매력적, 확인 전에는 보류가 이 사건의 핵심입니다.
