을구 3번 주택임차권등기가 명시되어 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 다만 최저가가 낮다는 이유만으로 좋은 물건이라고 단정하긴 어렵습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하고, 근저당권자에게도 미배당이 남는 구조입니다.
인천지방법원 2026타경500988. 인천 남동구 간석동 ‘늘푸른파크’ 1동 4층 401호, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 표면상 가장 눈에 띄는 권리는 홍정현 명의의 주택임차권등기입니다. 임차권등기에는 2021.08.20 주민등록·점유개시, 2021.08.20 확정일자, 임차보증금 230,000,000원 및 200,000,000원이 기재되어 있습니다. 그러나 이 전입일은 말소기준으로 계산된 2017.05.12 신한은행 근저당보다 늦고, 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
따라서 결론은 단순히 “임차권등기가 있으니 위험”도, “최저가가 감정가의 49%라 싸다”도 아닙니다. 핵심은 확약이 적용되는 홍정현 임차권등기의 실질 인수는 0원*이라는 점과, 동시에 배당표상 채권자 미배당이 매우 크다는 점입니다. 확약은 이 임차권등기에만 작용하므로, 입찰 전 원본 서류와 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 617-113 늘푸른파크 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 4층 401호 · 69.19㎡ 전부 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.08.13 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권등기
권리 흐름에서 기준점은 2017.05.12 신한은행 근저당권입니다. 이후 2023.01.02 국 압류, 2026.02.05 강제경매개시결정, 2024.11.11 주택임차권등기는 모두 매각으로 정리되는 흐름입니다. 특히 홍정현 임차권등기는 명세서상 인수권리로 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인·임차권등기 판단
실제 임차인으로 확인되는 사람은 홍정현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 구조는 아닙니다. 다만 임차권등기에는 보증금 금액이 두 갈래로 기재되어 있으므로, 금액 자체를 단순 합산하지 않고 대항력·우선변제·확약을 나눠 봐야 합니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 기재 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정현 | 4층 401호 69.19㎡전부 / 주거(임차권등기) | 2021.08.20 | 2021.08.20 | 230,000,000원 / 200,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
홍정현의 주민등록일자·점유개시일자는 2021.08.20로, 말소기준일 2017.05.12보다 늦습니다. 그래서 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 또한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권등기는 매수인 실질 인수 0원*으로 처리하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,340원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 148,200,000원 | 89,580,660원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 91,630,000원 기준으로 총 채권액 348,200,000원 중 89,580,660원만 배당되고, 총 미배당은 258,619,340원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 “석정중학교” 서측 인근에 위치하는 “늘푸른파크” 1동 4층 401호로, 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 14층 중 4층 401호입니다.
- 설비. 상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 오피스텔 부지로 이용 중이며, 동측 및 북측으로 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준공업지역, 공시지가는 1,829,000원/㎡입니다.
- 확인사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 점유 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 홍정현 임차권등기에 적용되는지, 매각물건명세서와 등기부 원본으로 직접 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약 반영 시 실질취득은 최저가 91,630,000원입니다. 단, 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 임차권등기상 범위는 4층 401호 69.19㎡전부입니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 부족 구조. 현재 회차 기준 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원이고 총 미배당은 258,619,340원입니다. 배당 부족 자체가 곧 인수는 아니지만, 사건의 민감도를 높입니다.
- 관리비·세금. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세·감정·배당 수치를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도 확인할 게 많은 물건”
이 물건의 핵심은 홍정현 임차권등기입니다. 전입·점유가 말소기준 이후이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 그래서 보증금을 매수인이 그대로 떠안는 대항력 인수형으로 판단하지 않습니다. 다만 오피스텔, 2회 유찰, 배당 부족, 감정평가서상 임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 가격·점유·확약 원본 확인 없이는 공격적으로 볼 수 없는 C등급 물건입니다.
