인천지방법원 2026타경500997. 인천 미추홀구 용현동 ‘미캐스빌’ 4층 402호, 전용 51.31㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 113,000,000원이고 2회 유찰되어 최저매각가는 55,370,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 실거래가 78,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 진짜 쟁점은 가격표가 아니라 임차권등기입니다.
등기에는 임차권자 차해용의 주택임차권등기가 있고, 보증금은 142,000,000원입니다. 다만 전입신고일은 2021.02.23으로, 말소기준으로 제시된 2011.02.18 답동신용협동조합 근저당 이후입니다. 그래서 대항력은 없음으로 정리됩니다. 별도로 매각물건명세서에 이 임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수액은 0원*으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500997 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 620-34 미캐스빌 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.31㎡ · 5층 건물 중 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.17. 거래가 142,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 정리
말소기준으로 제시된 권리는 2011.02.18 답동신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 을구 8번 주택임차권등기가 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있으므로, 이 항목을 단순 후순위 소멸권리처럼 넘기면 안 됩니다. 이 사건은 “임차권등기 자체”보다 말소동의 확약서가 실제로 어떤 범위까지 커버하는지가 핵심입니다.
② 임차인 판단 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 / 요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차해용 | 4층 402호 51.31㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 142,000,000원 | 2021.02.23 / 2021.01.11 / 2023.03.23 | 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 후순위·배당 여지 낮음 | 확약 확인 보증기관 승계 중복신고 아님 · 실질 인수 0원* |
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 71.0%
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 전형적인 인수형으로 단정되지는 않습니다. 전입일이 말소기준 이후이고, 확약서가 제출되어 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가 55,370,000원에 실질 인수액 0원*을 더한 55,370,000원으로 계산합니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 113,000,000원 | 최초 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 55,370,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 실질 인수액 | 0원* | 주택도시보증공사 말소동의 확약서 전제 |
| 실질취득액 | 55,370,000원 | 최저가 + 실질 인수액 |
| 실거래가 | 78,000,000원 | 2024.11 · 전용 51.31㎡ · 5층 |
실질취득액 55,370,000원은 실거래가 78,000,000원의 71.0%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 있습니다. 그러나 표본은 1건이고, 미캐스빌은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 거래가 많은 대단지 아파트처럼 환금성을 전제하면 안 됩니다. 이 물건은 가격보다도 확약서 확인과 명도·환금성 리스크를 먼저 통과해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 답동신용협동조합 | 312,000,000원 | 53,973,340원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당 · 답동신용협동조합 | 403,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당 · 옹진수산협동조합 | 89,700,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당 · 관악농업협동조합 | 124,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 기준 채권총액 3,142,500,000원 중 예상배당은 53,973,340원이며, 미배당은 3,088,526,660원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 55,370,000원 | 53,973,340원 | 3,088,526,660원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 3,104,838,662원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 27,131,300원 | 26,242,937원 | 3,116,257,063원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대·단독주택·소규모 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 402호입니다. 기본 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 토지는 188.0㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 미캐스빌은 8세대, 2010.12.22 준공 물건입니다. 최근 실거래는 2024.11의 78,000,000원 1건이므로 가격 기준을 넓게 잡기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 8번 주택임차권등기를 실제로 말소시키는지, 조건·범위·제출 상태를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리. 명세서상 인수권리로 표시된 보증금 142,000,000원 항목입니다. 확약서 전제 없이 “최저가가 싸다”로 접근하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 한계. 실거래 78,000,000원은 2024.11 1건입니다. 층·상태·거래시점 차이를 감안해 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.
- 명도 확인. 임차권등기가 있는 주거용 물건이므로 현재 점유 상태, 이사 협의 가능성, 인도명령 절차를 사전에 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금. 다세대주택은 공용부분 관리비, 수도·전기 등 체납 확인이 중요합니다. 입찰 전 현장과 관리 주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약서로 인수가 정리되는 물건”
이 물건은 최저가만 보면 매력적입니다. 감정가 113,000,000원에서 2회 유찰되어 55,370,000원, 실거래 78,000,000원의 71.0%입니다. 하지만 본질은 가격 할인이 아니라 142,000,000원 주택임차권등기입니다. 확약서가 확인되면 실질 인수액은 0원*으로 정리되고, 그때 비로소 실질취득 55,370,000원이라는 가격 비교가 의미를 갖습니다. 반대로 확약서의 범위나 효력이 불명확하면 이 물건은 전혀 다른 리스크 물건이 됩니다. 가격은 가능성, 확약서는 전제조건입니다.
