주택임차권등기 보증금 71,000,000원이 보이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 54,600,000원은 최근 실거래 평균 40,170,000원의 135.9%입니다. 1회 유찰됐어도 아직 싸지 않습니다.
인천지방법원 2026타경501037. 미추홀구 주안동 ‘베스티움’ 4층 407호, 전용 19.315㎡ 오피스텔입니다. 이 사건은 권리보다 가격 판단이 더 까다롭습니다. 등기상 임차권자 황재민 씨의 보증금은 71,000,000원이고, 임차권등기에는 전입 2021.07.01, 확정일자 2021.06.15, 점유개시 2021.06.30이 적혀 있습니다. 배당·말소 구조의 기준은 2012.11.19 신한은행 근저당권으로 산정되어 있어 전입은 그 뒤입니다. 그래서 대항력 인수형으로 보기는 어렵고, 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서까지 제출된 것으로 기재되어 실질 인수는 0원*입니다.
하지만 ‘인수 0원’이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아닙니다. 감정가 78,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 54,600,000원까지 내려왔지만, 같은 베스티움 전용 19.32㎡ 실거래 12건의 평균은 40,170,000원입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 실거래 평균의 135.9%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층 407호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 19.315㎡ · 15층 건물 중 4층 407호 |
| 소유자 | 송하늘 (2021.06.30. 소유권이전, 거래가액 73,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 71,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 확약서 확인이 핵심
말소기준은 2012.11.19 신한은행 근저당권으로 산정됩니다. 이후 송하늘 씨가 2021.06.30 소유권을 이전받았고, 2023.02.17 국 압류, 2026.02.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 문제로 보이는 부분은 2023.11.08 등기된 황재민 씨의 주택임차권등기입니다. 다만 전입신고가 말소기준권리보다 늦고, 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금 전액을 떠안는 구조로 보기는 어렵습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 황재민 | 4층 407호 19.315㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 71,000,000원 | 전입 2021.07.01 · 확정 2021.06.15 · 배당요구 2023.11.08 | 대항력 없음 배당요구 실제 임차인 |
실제 임차인은 황재민 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 배당표에 반영되며, 임차인 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 실거래보다 높다
베스티움은 2012.10.31 사용승인, 총 149세대 규모입니다. 대상 면적은 전용 19.315㎡이고, 최근 동일 면적대 실거래 12건은 모두 40,170,000원입니다. 현재 최저가 54,600,000원은 이 평균의 135.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 40,170,000원 |
감정가 78,000,000원은 최근 실거래 평균의 약 194.2%이고, 한 번 유찰된 현재 최저가도 평균보다 14,430,000원 높습니다. 가격 관점에서는 ‘유찰됐다’보다 아직도 실거래보다 높다는 점이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,382,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 71,000,000원 | 23,217,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 101,000,000원 중 53,217,200원이 배당되고, 미배당은 47,782,800원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 보되, 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안북초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역(주안역)이 소재합니다.
- 용도. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 4층 407호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다. 공시지가는 2,428,000원/㎡입니다.
- 환금성. 베스티움은 총 149세대, 최근 동일 면적 실거래 12건이 있으나 가격은 모두 40,170,000원입니다. 현재 최저가는 이 가격대보다 높고, 경매 평균 유찰 횟수 4.0회가 가격 저항을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 황재민 씨의 주택임차권등기와 4층 407호 전체를 정확히 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 보증금 71,000,000원 자체는 등기상 존재합니다. 실질 인수 0원* 판단은 말소동의 확약서와 실제 말소 진행이 전제입니다.
- 응찰가 상한. 최근 실거래 평균이 40,170,000원입니다. 현재 최저가 54,600,000원은 시세 대비 135.9%이므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근하면 안 됩니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 38,220,000원, 3회 유찰 시 26,754,000원입니다. 가격 메리트는 현재 회차보다 다음 회차에서 더 현실적으로 검토됩니다.
- 관리비·점유 확인. 소형 오피스텔은 체납 관리비와 실제 점유 상태가 수익성을 흔들 수 있으므로, 관리사무소 및 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도 비싸면 보류”
이 사건은 겉으로는 주택임차권등기 보증금 71,000,000원이 보여 부담스러워 보이지만, 대항력 구조와 말소동의 확약서 때문에 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 권리분석의 결론만 보면 치명적 인수형은 아닙니다. 그러나 가격표를 보면 결론이 달라집니다. 현재 최저가 54,600,000원은 최근 실거래 평균 40,170,000원의 135.9%입니다. 권리는 정리 가능, 가격은 아직 과하다. 이 물건은 최저가 자체가 아니라 실질취득과 실거래의 간격을 기준으로 봐야 합니다.
