인천지방법원 2026타경501038. 인천 부평구 산곡동 경남아파트 301동 14층 1405호, 감정평가상 이용상태가 아파트인 집합건물입니다. 감정가는 440,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 308,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%라 할인처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 “권리 깨끗한 유찰 아파트”가 아닙니다. 을구 14번에 임차보증금 330,000,000원의 주택임차권이 있고, 매각물건명세서에는 그 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
특히 예상배당표가 중요합니다. 현재 최저가 308,000,000원 기준 매각대금은 집행비용과 선순위 국민은행 근저당권 배당에 모두 소진됩니다. 임차권자 이상담 씨에게 돌아가는 배당은 0원으로 계산되므로, 인수형으로 보면 잔액은 22,000,000원이 아니라 330,000,000원 전액입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가 308,000,000원이 아니라 실질취득 638,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 145 경남아파트 301동 14층1405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 내 14층 1405호 |
| 소유자 | 손지원 (2020.12.10. 거래가 360,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 308,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘명세서 인수문구’가 더 무겁다
등기부상 말소기준으로 잡히는 권리는 2006.10.30. 국민은행 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 14번 주택임차권은 접수일만 보면 2024.12.18.이고, 임차권 내용상 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2020.12.10.입니다. 이 날짜는 2006년 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상담 | 제14층 제1405호 123.93㎡ 전부 | 330,000,000원 | 2020.12.10 / 2020.12.10 | 2024.12.18 | 명세서 인수 | 배당요구 | 해당 없음 |
보증기관이 임차인을 대신해 중복 신고한 구조가 아니라, 실제 임차인은 이상담 씨 1명입니다. 등기부에는 임차보증금 330,000,000원, 임대차계약일자 2020.10.18., 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 2020.12.10.으로 기재되어 있습니다. 형식상 전입은 2006년 말소기준보다 늦지만, 입찰자는 매각물건명세서의 인수 문구를 기준으로 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 638,000,000원이 기준
현재 최저매각가는 308,000,000원입니다. 그러나 명세서상 인수형으로 보면 예상배당표상 임차권자 배당이 0원이므로, 매수인이 별도로 떠안을 수 있는 임차보증금은 330,000,000원입니다. 결국 실질취득 = 308,000,000원 + 330,000,000원 = 638,000,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 440,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 308,000,000원 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 명세서상 인수위험 | 330,000,000원 | 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 인수 |
| 실질취득 | 638,000,000원 | 감정가의 145.0% |
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 153,400,000원 | 153,400,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 258,000,000원 | 121,888,000원 |
| 후순위 근저당·가압류·경매신청채권 | 1,241,500,000원 | 0원 |
| 을구 14번 임차권 · 이상담 | 330,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가능액은 선순위 국민은행 근저당권 배당에서 모두 소진됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있어 후순위 미배당은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 산곡동, “인천부곡초등학교” 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 “아파트”입니다. 위생설비 및 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 다만 내부 현황은 공부서류·건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려한 것으로, 입찰 시 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수문구 원본 확인. 매각물건명세서의 “을구 14번 임차권등기” 인수 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 해결자료 확인. 대항력 포기, 임차권등기 말소, 보증금 변제, 합의서 등 인수액을 실질 0원으로 만들 수 있는 자료가 없으면 330,000,000원 전액을 반영하세요.
- 배당 순위 확인. 현재 회차 배당표상 임차권자 배당은 0원입니다. 선순위 근저당권에 매각대금이 소진되는 구조를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당과 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 점유관계가 얽혀 있으므로 현황조사, 임차권등기 내용, 실제 점유자를 모두 대조해야 합니다.
- 가격 기준 재설정. 최저가 308,000,000원을 기준으로 수익성을 판단하지 말고, 인수위험 반영 후 실질취득 638,000,000원을 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “유찰 할인”이 아니라 “인수 함정”을 보는 사건
이 사건은 겉으로는 감정가 440,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 308,000,000원이 된 아파트입니다. 그러나 핵심은 가격표가 아니라 권리표입니다. 매각물건명세서가 을구 14번 임차권등기의 인수 가능성을 명시하고, 예상배당표상 임차권자 배당은 0원입니다. 따라서 보수적으로는 임차보증금 330,000,000원 전액이 매수인 부담으로 남는다고 보고, 현재 회차 실질취득은 638,000,000원으로 계산해야 합니다. 최저가만 보면 싸고, 실질취득으로 보면 비싼 전형적인 인수 검토형 물건입니다.
