인천지방법원 2026타경501041. 청라동 청라에일린의뜰 8층 814호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 79,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 55,300,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 135,000,000원입니다. 표면상 가장 큰 이슈는 같은 금액의 주택임차권등기입니다.
이 사건은 “최저가가 감정가의 70%라 싸다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 먼저 임차권등기의 대항력과 인수 여부를 분리해야 합니다. 임차인의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.03.24, 확정일자는 2022.03.07입니다. 말소기준은 2012.03.12 송원신용협동조합 근저당권으로 잡히므로, 임차인은 말소기준보다 뒤에 들어온 후순위 임차인입니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501041 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 162-22 청라에일린의뜰 8층 814호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 표세일 (2022.03.25. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 크지만, 순서는 뒤다
말소기준은 2012.03.12 을구 1번 송원신용협동조합 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 을구 5번 함상현 임차권등기는 금액만 보면 135,000,000원으로 최저가보다 훨씬 크지만, 전입·점유가 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차인 판단 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 함상현 | 8층 814호 31.43㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 전입 2022.03.24 · 확정 2022.03.07 · 임차권등기 2024.04.16 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 아님 확약 |
실제 임차인은 함상현 1명입니다. 보증기관이 임차인을 대신해 중복 신고된 구조로 보아 보증금을 별도 합산할 사안은 아닙니다. 다만 감정평가서에는 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했고, 임대관계는 미상이라고 되어 있습니다. 따라서 실무상으로는 현장 점유자, 임차권등기 말소 확약, 명세서 원문을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,395,400원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 송원신용협동조합 | 91,000,000원 | 53,904,600원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협생명보험주식회사 | 90,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
최저가 55,300,000원 기준 채권자 총 채권액 316,000,000원 중 53,904,600원만 배당되고, 미배당은 262,095,400원입니다. 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 “청라1동 행정복지센터” 남서측 인근입니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2011.9.2. 사용승인, 12층 건물 중 8층 814호입니다. 기본 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역입니다. 토지는 2필지 일단의 장방형 토지이고 오피스텔·사무소·금융업소·제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 확인 포인트. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 함상현 임차권등기를 정확히 대상으로 하는지, 말소 조건이 무엇인지 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가서상 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 명세서 문구 확인. 명세서상 인수권리로 표시된 임차권등기는 확약으로 실질 0원* 처리되는 구조입니다. 확약 문구가 불명확하면 보수적으로 접근해야 합니다.
- 배당 불능 확인. 최저가 기준 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상 배당이 없습니다. 미배당 구조가 낙찰자 인수로 바뀌는 것은 아니지만, 관련 서류 확인이 중요합니다.
- 오피스텔 환금성. 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정하지 말고 대출, 전입, 임대수요, 관리비 체납을 별도로 점검하세요.
맺으며 — “무서운 임차권등기”보다 “확약 확인”이 승부처
이 사건은 임차보증금 135,000,000원이라는 숫자만 보면 최저가 55,300,000원보다 큰 인수형처럼 보입니다. 하지만 임차인의 전입은 말소기준 뒤이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*입니다. 그래서 결론은 단순한 회피가 아니라 확약서 원본과 점유를 확인할 수 있으면 검토 가능한 C급 물건입니다. 반대로 그 두 가지가 흐리면, 감정가 70%라는 숫자만 믿고 들어갈 물건은 아닙니다.
