인천지방법원 2026타경501043. 인천 미추홀구 주안동 928-4, 3층 303호 다세대주택입니다. 공부상 다세대주택으로 이용 중이고, 감정가 125,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 87,500,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 135,000,000원입니다. 권리에서 가장 눈에 띄는 항목은 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 표시되어 있어, 이 임차권은 낙찰자에게 실질 인수되지 않는 것으로 정리됩니다.
그래도 결론이 곧바로 “싸다”는 아닙니다. 확약서가 해소하는 것은 임차권 인수 부담이지, 가격 자체가 아닙니다. 같은 면적의 확인된 실거래는 70,000,000원인데, 현재 최저가와 확약 기준 실질취득은 87,500,000원입니다. 즉 낙찰가가 최저가 수준이어도 실거래 대비 17,500,000원 높은 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 928-4 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.09㎡ · 5층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 송하늘 (2021.05.11. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 주택임차권은 확약서가 핵심
권리 흐름상 핵심은 2023.10.30. 을구 11번 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 135,000,000원, 임대차계약일자는 2021.03.27., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.04.20., 확정일자는 2021.03.29.입니다. 명세서상 인수권리로 표시된 주택임차권등기지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신현진 | 3층 303호 56.09㎡전부 · 주거 (임차권등기) | 135,000,000원 | 전입 2021.04.20 · 확정 2021.03.29 · 배당요구 2023.10.30 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 아님 명세서상 인수권리 표시. 단, 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권 실질 인수 0원* |
* 룰상 표시되는 보증금은 135,000,000원입니다. 다만 확약서 제출로 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 보았습니다.
③ 시세 비교 — 확약 기준으로 봐도 현재가는 높다
성화빌라트는 총 12세대, 사용승인일은 2002.01.16.입니다. 확인된 최근 실거래는 2025.08., 전용 56.09㎡, 5층, 70,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 87,500,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 실거래와 비교하면 여전히 125.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 56.09㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 평균 | 56.09㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
이 사건은 “최저가가 감정가보다 낮아졌다”는 사실보다 실질취득가가 실거래보다 높다는 점을 우선해야 합니다. 확약 기준 실질취득은 87,500,000원으로, 확인된 실거래보다 17,500,000원 높습니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,975,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 135,000,000원 | 13,525,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국투자상호저축은행 | 72,800,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 | 64,800,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 70,200,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 609,800,000원 중 예상 배당은 85,525,000원, 미배당은 524,275,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천가정법원 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 간석역이 소재하여 대중교통여건은 보통시됩니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 303호입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 1,449,000원/㎡, 토지면적 346.7㎡입니다. 동측 및 남측으로 노폭 약 8미터 및 약 6미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 환금성. 총 12세대 다세대주택으로 표본 실거래가 1건뿐입니다. 아파트처럼 거래 표본이 두텁지 않아 매도 회수기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 87,500,000원 | 524,275,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 61,249,999원 | 550,052,501원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 42,874,999원 | 568,096,751원 | 0원* |
가격만 보면 현재 회차보다 2회 유찰 시나리오가 확인 실거래 70,000,000원 아래로 내려갑니다. 다만 확약서의 말소 범위가 전제이므로, 권리 원본 확인 없이 “인수 0원”만 믿고 공격적으로 쓰는 것은 위험합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택임차권등기 원본 확인. 신현진 명의 주택임차권등기 보증금 135,000,000원과 말소동의 확약서의 대상·조건·말소 범위를 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 87,500,000원은 실거래 70,000,000원의 125.0%입니다. 확약으로 권리가 정리돼도 현재가에는 가격 부담이 남습니다.
- 압류·당해세. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당표와 후순위 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차권등기 말소 확약과 실제 점유 상황은 별개입니다. 현장 점유자, 퇴거 협의, 인도명령 가능성을 확인하세요.
- 환금성. 총 12세대 다세대주택이고 확인 실거래 표본이 1건입니다. 매각 후 재매도 가능 가격을 70,000,000원 기준으로 보수적으로 검토하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성은 입찰 전 관리 주체를 통해 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*이어도, 비싸면 보류”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기가 있어 무거워 보입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권은 실질 인수 0원*으로 정리되는 구조입니다. 문제는 권리보다 가격입니다. 현재 최저가 87,500,000원은 확인된 실거래 70,000,000원보다 17,500,000원 높고, 비율로는 125.0%입니다. 권리는 확약서로 확인, 가격은 실거래 아래에서 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
