인천지방법원 2026타경501058. 인천 부평동 ‘마이팰리스’ 제3층 제303호 오피스텔입니다. 감정가는 231,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 161,700,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70%라 눈에 띄지만, 이 사건의 승부처는 가격표보다 임차권등기와 확약서입니다. 임차권자는 이효린 씨, 보증금은 235,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 다만 전입신고일이 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력은 없고, 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 주택임차권등기에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
따라서 이 물건은 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수 0원으로 접근할 수 있습니다. 다만 확약은 이효린 임차권등기에 한정됩니다. 확약 밖 추가 임차인이나 별도 점유 문제가 확인되면 위험 구조가 달라질 수 있으므로, 입찰 전에는 명세서 원본과 현장 점유를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 118-33 마이팰리스 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제3층 제303호 · 사용승인 2017.08.21 |
| 소유자 | 김성연 (2022.06.10 매매, 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 ‘확약’이 핵심
말소기준은 2017.09.04 수협은행 근저당권으로 정리됩니다. 이후 2024.07.16 이효린 임차권등기, 2026.02.06 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2026.03.05 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 매각으로 소멸하는 권리 흐름 자체는 단순하지만, 명세서에 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있고 동시에 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효린 | 제3층 제303호 69.94㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.06.07 확정 2022.05.20 배당요구 2024.07.16 | 235,000,000원 | 대항력 없음 확정·배당요구 승계 없음 | 확약 0원* |
이효린 씨의 전입신고일은 2022.06.07이고, 말소기준으로 보는 수협은행 근저당권은 2017.09.04입니다. 그래서 대항력은 없음으로 정리됩니다. 보증금은 235,000,000원이지만, 이 금액을 그대로 매수인이 떠안는 구조로 단정하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 임차권등기에 한해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
* 명세서상 인수권리로 표시된 을구 3번 주택임차권등기의 보증금은 235,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이효린 임차권등기에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확약은 이 임차권등기에 한정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,063,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 192,000,000원 | 158,636,200원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 427,000,000원 중 채권자 배당은 158,636,200원, 미배당은 268,363,800원입니다. 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 161,700,000원 | 158,636,200원 | 268,363,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 316,194,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 349,593,194원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평5동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고, 인근에 각종 노선의 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비·화재탐지설비·승강기설비·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 북측으로 폭 약 6미터, 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.부터 2026.8.25.까지입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이효린 임차권등기 전체를 대상으로 하는지, 조건이나 예외가 없는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 표현되어 있으므로, 실제 점유자·전입세대·명도 난도를 현장에서 다시 확인하세요.
- 등기부 재대조. 수협은행 근저당권과 2022.06.07 말소 기재의 관계를 원본 등기부로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고, 인근 오피스텔 실거래·전세가·매물가와 실질취득 161,700,000원을 비교하세요.
- 관리비·공용부담. 오피스텔은 체납 관리비 중 공용부분 부담이 생길 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 “확약 검증”이 먼저다
이 사건은 감정가 231,000,000원에서 최저가 161,700,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 본질은 할인율이 아니라 보증금 235,000,000원의 임차권등기입니다. 다행히 전입신고가 말소기준 이후라 대항력은 없고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 결론은 명확합니다. 권리는 확약이 유효하면 통과, 가격은 별도 시세 검증 후 보수적으로 접근입니다.
