확약서가 핵심, 그래도 미상 점유자는 남는다 — 구월동 대명어반스테이 1811호

인천지방법원 2026타경501063. 인천 남동구 구월동 ‘대명어반스테이’ 18층 1811호, 전용 30.0072㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 표면 숫자는 단순합니다. 감정가 136,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 95,200,000원까지 내려왔고, 같은 단지 유사 면적 실거래 평균 119,875,000원과 비교하면 79.4% 수준입니다. 다만 이 물건은 낮아진 최저가만 보고 들어가면 안 됩니다. 등기상 주택임차권과 현황상 점유자가 함께 보이는 사건이기 때문입니다.

가장 큰 권리는 을구 1번 허지영 주택임차권입니다. 임차보증금은 158,000,000원, 전입·점유는 2022.08.10, 확정일자는 2022.06.29로 표시되어 있습니다. 최저가 95,200,000원을 기준으로 배당표를 돌리면 허지영 보증금 중 64,913,600원이 부족해집니다. 원칙만 놓고 보면 이 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있어, 그 확약이 유효하고 말소가 이행된다면 허지영 임차권 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 점유자는 별도 확인

이 사건의 정리 기준은 2026.02.06 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 허지영 주택임차권등기는 단순 소멸로 보면 안 되는 권리입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 허지영 임차권의 장부상 미배당 64,913,600원*은 확약 유효 시 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 반면 김인수는 현황조사·매각물건명세서상 별도 점유자로 표시되어 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김인수에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보고 권원 확인을 해야 합니다.

② 임차인·점유자 표 — 실제 확인 대상은 2명

이번 사건에서 실제로 확인해야 할 사람은 등기상 임차권자 허지영과 현황상 점유자 김인수, 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며, 별도 임차인 보증금으로 중복 합산할 대상은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 확약 유효 시에는 숫자가 낮다

대명어반스테이 유사 면적 실거래 8건입니다. 평균은 119,875,000원, 최저는 101,000,000원, 최고는 158,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득액을 최저가 95,200,000원으로 보면 실거래 평균의 79.4%입니다.

반대로 확약이 무효이거나 말소가 이행되지 않는다면 계산은 완전히 달라집니다. 최저가 95,200,000원에 허지영 장부상 부족분 64,913,600원을 더한 160,113,600원이 실질취득액이 될 수 있고, 이는 실거래 최고가 158,000,000원보다도 높습니다. 이 사건에서 “싸다”는 결론은 확약서 유효성과 김인수 권원 확인이 끝난 뒤에만 가능합니다.

④ 예상배당표 (최저가 95,200,000원 가정)

허지영 보증금의 장부상 부족분은 64,913,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 허지영 임차권에 한해 확약 유효 시 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 김인수 점유자의 보증금·권원 미상 리스크와 당해세·최우선변제 등은 별도 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동, 인천광역시청 남측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 인천시청역 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상22층 건물 중 18층 1811호입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함되고, 서측으로 약 50미터 내외 도로가 소재합니다. 공시지가는 3,782,000원/㎡입니다.
• 환금성. 대명어반스테이는 144세대, 사용승인일은 2018.04.25입니다. 제공된 실거래는 101,000,000원~158,000,000원으로 편차가 있고, 단지 경매물건 평균 유찰은 2.2회입니다.
• 공부와 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 허지영 주택임차권등기 전부를 대상으로 하는지, 조건부인지, 낙찰 후 말소 이행 방식이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 허지영 부족분 산식. 확약이 없다면 최저가 95,200,000원에 장부상 부족분 64,913,600원이 붙어 실질취득액이 160,113,600원이 될 수 있습니다. 확약 전제가 무너지면 가격 메리트도 사라집니다.
• 김인수 점유 확인. 김인수는 전입 2025.08.29로 표시되나 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 보증금 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 임대차계약과 점유 원인을 직접 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.10.20 민간임대주택등기가 있으므로 임대관계와 임대사업자 관련 표시가 현재 입찰·명도에 어떤 영향을 주는지 원본으로 확인하세요.
• 관리비·명도. 오피스텔은 미납 관리비와 점유 이전 절차가 실제 비용이 됩니다. 관리단 또는 관리사무소 확인과 명도 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임차권등기명령 관련 서류를 같은 날 기준으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “싸다”보다 “확약이 닫히는가”가 먼저

이 사건은 최저가만 보면 유찰 메리트가 있습니다. 실거래 평균 119,875,000원 대비 실질취득 95,200,000원이라는 숫자는 분명 낮습니다. 하지만 그 숫자는 허지영 임차권 말소동의 확약서가 유효하고, 김인수 점유 리스크가 별도 인수로 번지지 않는다는 전제 위에 서 있습니다. 확약이 깨지면 허지영 부족분 64,913,600원이 붙어 실질취득액이 160,113,600원까지 올라가고, 이는 실거래 최고가를 넘는 수준입니다. 결론은 명확합니다. 가격은 조건부 합격, 권리는 확인 전 보류. 확약 원본과 김인수 권원이 닫혀야 비로소 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.