인천지방법원 2026타경501091. 간석동 행복팰리스 4층 402호, 전용 58.86㎡ 오피스텔입니다. 공부상 이용상태도 오피스텔이고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층·지상14층, 사용승인일은 2018.02.12입니다. 이 물건은 2022.07.01 오승훈 씨가 거래가 240,000,000원에 취득했고, 2026.02.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 경매가 진행 중입니다.
권리 구조는 단순한 듯 보이지만, 임차권등기와 확약서 때문에 확인 포인트가 뚜렷합니다. 말소기준으로 잡힌 권리는 2018.02.28 계양새마을금고 근저당권 104,000,000원입니다. 이후 압류 2건, 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기에는 2022.06.10 같은 근저당권의 해지 말소 기재도 함께 보이므로, 입찰 전 등기부 원본 대조가 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 103-7 행복팰리스 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 58.86㎡ · 제4층 제402호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.07.01 거래가 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
말소기준은 2018.02.28 계양새마을금고 근저당권으로 산정됩니다. 그 뒤의 국 압류, 강소정 주택임차권, 양천세무서 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 아님
| 이름 / 근거 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안미란 현황조사 · 매각물건명세서 | 전입 2025.02.13 확정일자 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 아님 보증금 확인·명도 확인 필요 |
| 강소정 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 전입 2022.06.10 확정 2022.04.15 배당요구 2024.02.15 | 240,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 있음 | 실질 0원* 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
* 확약서는 강소정 임차권등기에 대한 실질 인수 판단에 반영했습니다. 룰상 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 임차권등기이므로, 입찰 전 확약서 원본·말소 범위·법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 싸지만, 최신 거래와는 차이가 작다
행복팰리스는 총 15호, 사용승인일 2018.02.12의 소규모 오피스텔입니다. 전용 58㎡대 실거래 표본은 4건이고, 평균은 183,875,000원입니다. 현재 최저가 126,000,000원은 이 평균의 68.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 58.45㎡ | 8 | 134,500,000원 |
| 2022.07 | 58.86㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 58.45㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.10 | 58.45㎡ | 11 | 186,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 183,875,000원 |
주의할 점은 최근 거래입니다. 2024.10 거래가 134,500,000원이고, 현재 최저가 126,000,000원과의 차이는 8,500,000원입니다. 평균 대비로는 싸지만, 최신 거래 기준으로는 93.7%라 여유가 크지 않습니다. 소규모 오피스텔은 표본 1건이 평균을 크게 흔들 수 있으므로, 평균만 보고 공격적으로 응찰하기보다는 최신 거래와 환금성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 계양새마을금고 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 19,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 344,000,000원 중 예상 배당은 123,436,000원, 미배당은 220,564,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 220,564,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 257,787,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 283,771,321원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역(지하철1호선) 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제4층 제402호입니다. 급배수·위생·소화전·화재탐지·화재경보·난방·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이며, 토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한해 지정기간 2025.08.26부터 2026.08.25까지 적용됩니다.
- 환금성. 총 15호 소규모 오피스텔이고 실거래 표본은 4건입니다. 가격 산정 시 평균보다 최신 거래와 실제 매수층 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 강소정 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 말소 범위를 법원 기록으로 확인하세요.
- 안미란 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금이 미상입니다. 실제 점유·계약관계·명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 기재 확인. 2018.02.28 계양새마을금고 근저당이 말소기준으로 산정되나, 2022.06.10 해지 말소 기재가 함께 보입니다. 등기부 원본 대조가 필요합니다.
- 가격 상한 관리. 평균 183,875,000원만 보면 싸지만, 최신 거래 134,500,000원 대비 현재 최저가는 93.7%입니다. 오피스텔 환금성을 반영해 응찰가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 미납 관리비. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료에 근거한 검토 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “할인율보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 감정가 1.80억에서 1회 유찰되어 최저가 1.26억까지 내려왔습니다. 실거래 평균 대비로는 68.5%라 가격 메리트가 있어 보입니다. 하지만 본질은 강소정 보증금 240,000,000원의 임차권등기와 그에 대한 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하면 실질 인수는 0원*이고, 그렇지 않으면 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 결론은 간단합니다. 권리는 확약서 원본 확인 전까지 보류, 가격은 최신 거래 134,500,000원을 기준으로 보수적으로 판단. 이 두 가지가 충족될 때만 입찰 검토가 가능합니다.
