인천지방법원 2026타경501095. 계양구 작전동 861-16, 도로명 주소로는 주부토로 423의 3층 303호 다세대주택입니다. 감정가는 123,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 86,100,000원, 감정가의 70.0%입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 125,000,000원입니다.
이 사건은 겉으로 보면 보증금 1.25억 임차권등기가 있어 위험해 보입니다. 그러나 제공된 권리판정상 박채민의 전입신고일은 2021.12.03으로 말소기준일 2001.05.04보다 늦어 대항력 없음입니다. 여기에 매각물건명세서상 인수권리로 기재된 을구 9번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권등기에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 861-16 3층303호 · 도로명주소 인천광역시 계양구 주부토로 423 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주현미 (2023.04.24. 거래가 125,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기보다 앞선 말소기준
말소기준은 2001.05.04. 을구 1번 중소기업은행 근저당권으로 계산되어 있습니다. 박채민의 전입신고일은 2021.12.03, 임차권등기명령 등기일은 2024.01.11이므로 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 실질 인수 0원*입니다.
② 임차인 표 — 보증기관 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박채민 | 3층 303호 38.82㎡전부 · 주거 (임차권등기) | 125,000,000원 | 전입 2021.12.03 확정 2021.11.22 배당요구 2024.01.11 | 대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 | 확정일자 있음 실제 임차인 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
* 보증금 125,000,000원은 문서상 임차권등기 금액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 임차권등기에 대해 제출되어 실질 인수는 0원으로 보되, 입찰 전 확약서 원본·조건·말소 절차 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,800원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 53,000,000원 | 53,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 계산신용협동조합 | 52,000,000원 | 31,150,200원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 한국스탠다드차타드제일은행 | 38,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 국민은행 | 36,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 86,100,000원 기준 채권총액 304,400,000원 중 84,150,200원만 배당되고, 미배당은 220,249,800원입니다. 미배당은 곧바로 매수인 인수액이 아닙니다. 본건의 매수인 인수는 확약 반영 시 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 작전여자고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층303호입니다. 사용승인일은 2001.04.28입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 노폭 20m 및 10m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 표시되어 있습니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박채민 임차권등기 보증금 125,000,000원에 정확히 대응하는지 확인하세요.
- 확약 밖 점유. 확약은 해당 임차권등기에 대한 판단입니다. 전입세대 열람과 현장조사로 다른 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당에서 먼저 빠질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 86,100,000원, 감정가의 70.0%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 86,100,000원*으로 보되, 문서 확인 비용과 명도 비용을 별도 산정하세요.
- 신청채권자 배당. 현재 배당표상 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 채권자 미배당이 크다는 점은 사건의 배경 리스크로 읽어야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정요항·배당추정 데이터를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “인수 1.25억”처럼 보이지만, 결론은 문서 확인형
이 물건의 표면적 함정은 125,000,000원 주택임차권등기입니다. 그러나 제공된 권리판정상 전입은 말소기준 이후이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 현재 회차의 핵심 가격은 최저가 86,100,000원이며, 여기에 확약서 원본 확인·당해세·점유 확인이 붙습니다. 가격은 매력권, 권리는 확약서 확인형. 확약서가 정확히 맞으면 접근 가능하지만, 문서 확인 없이 최저가만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
