가격은 70%까지 내려왔지만, 임차권등기 ‘확약’ 확인이 승부처 — 경서힐타운 303호

인천지방법원 2026타경501101. 인천 서구 경서동 경서힐타운 5동 303호, 전용 38.01㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 101,000,000원이었고 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 70,700,000원입니다. 숫자만 보면 최근 실거래 80,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 주택임차권등기와 확약서입니다.

말소기준은 2011.04.01. 을구 1번 근저당권으로 잡혀 있습니다. 그 뒤로 압류·가압류·강제경매개시결정, 그리고 주택임차권등기가 이어집니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 명세서에 “을구 순위 5번 주택임차권등기”가 인수권리로 표시되고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조라, 입찰 전 이 확약서가 어떤 권리와 금액을 대상으로 하는지 반드시 원본으로 맞춰봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 깨끗한 신건이 아니라 ‘확약 확인형’

이 사건은 일반적인 무임차 아파트처럼 단순하지 않습니다. 신호성 명의의 주택임차권등기가 있고, 등기 내용에는 임차보증금 95,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자 2019.12.23이 기재되어 있습니다. 다만 말소기준일 2011.04.01보다 뒤의 전입으로 정리되어 대항력은 없다고 표시되어 있고, 매각물건명세서에는 해당 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있습니다.

② 시세 비교 — 할인은 맞지만, 표본은 1건뿐

경서힐타운5동 전용 38.01㎡의 최근 실거래는 2024.07 4층 거래 80,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 70,700,000원은 이 거래의 88.4%입니다. 확약을 전제로 매수인 인수액이 0원이라면, 현재 회차의 실질취득도 70,700,000원으로 보게 됩니다.

다만 표본이 1건뿐입니다. 12세대 규모의 다세대주택이고, 경매 통계상 이 단지의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 표시됩니다. “싸다”는 결론을 바로 내리기보다는, 확약서가 유효하게 말소를 보장하는지와 현재 점유자가 누구인지를 확인한 뒤 가격을 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액 3,813,580,000원 중 예상배당은 69,027,400원, 미배당은 3,744,552,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격·미배당 감각

회차가 더 내려가도 배당 부족은 커질 뿐, 확약 전제의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 결론은 신호성 임차권등기에 대한 말소동의 확약을 전제로 합니다. 확약 밖의 점유·보증금 미상 부분은 입찰 전 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경서초등학교 남동측 인근이며, 부근은 다세대주택 위주의 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입과 접근이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 기와지붕 지상4층 건물 중 제3층 제303호입니다. 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비가 되어 있는 것으로 탐문되었습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,271,000원/㎡입니다.
• 하자·공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물대장, 첨부도면, 주민 탐문 등을 기준으로 한 점은 참고해야 합니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이고 최근 실거래 표본은 1건입니다. 가격 비교는 가능하지만 표본 안정성은 낮습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 신호성 주택임차권등기를 정확히 대상으로 하는지, 낙찰 후 말소 절차가 가능한지 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 송인후 전입일은 2024.07.05로 말소기준 뒤이나, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현황·명세서·주민등록 변동을 확인하세요.
• 명도 계획. 임차권등기와 현 점유자가 분리되어 보일 수 있는 구조입니다. 실제 점유자, 이사 협의, 인도명령 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 시세 보수 적용. 최근 거래는 80,000,000원 1건뿐입니다. 감정가 101,000,000원이나 최저가 70,700,000원만 보지 말고, 동일 면적·층·상태의 추가 확인이 필요합니다.
• 관리비·공과금. 다세대주택은 관리비 체계가 단지형 아파트와 다를 수 있으니 공용부분 비용, 장기 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 임차권등기 내용을 입찰 전 반드시 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “할인 가격”보다 “확약의 효력”이 먼저

현재 최저가 70,700,000원은 최근 실거래 80,000,000원보다 낮습니다. 확약이 제대로 작동해 신호성 임차권등기 인수가 실질 0원으로 정리된다면 가격 자체는 검토 가능한 구간입니다. 하지만 이 물건은 권리표에 임차권등기가 남아 있고, 확약 밖 점유자 정보도 보완 확인이 필요한 구조입니다. 결론은 가격은 조건부 합격, 권리는 원본 확인 전 보류입니다.