159,600,000원
인천지방법원 2026타경501116. 인천 서구 마전동 ‘에비앙빌’ 6층 601호, 면적 72.881㎡ 물건입니다. 감정상 이용상태는 연립주택이고, 공부상 물건 분류는 근린주택으로 보아야 합니다. 아파트처럼 거래량이 풍부한 단지형 물건이 아니라, 총 16세대 규모의 소형 집합건물입니다.
권리분석의 승부처는 명확합니다. 말소기준은 2023.11.27 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 김평훈의 확정일자는 2022.03.24, 전입과 점유개시는 2022.04.15로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금도 280,000,000원이라, 현재 최저가 159,600,000원으로 매각되면 배당 후 부족분 123,434,400원이 생깁니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어, 그 확약이 유효하게 반영되는 경우에 한해 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1017-3 에비앙빌 6층 601호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린주택) · 감정상 연립주택 이용 · 72.881㎡ |
| 소유자 | 남윤정 (2022.04.26. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물 · 사용승인일 2017.04.11 · 에비앙빌 16세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
이 사건은 단순한 “말소기준 이후 권리 전부 소멸” 물건이 아닙니다. 을구 주택임차권등기의 등기 접수일은 2024.05.10로 말소기준 압류보다 늦지만, 임차인의 실제 전입·점유와 확정일자는 2022년입니다. 그래서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 보아야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김평훈 | 6층 601호 72.881㎡ 전부 | 280,000,000원 | 전입 2022.04.15 확정 2022.03.24 | 2024.05.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 싸다는 말은 ‘확약 전제’에서만 가능
에비앙빌의 최근 실거래 8건입니다. 면적은 66.36㎡~73.35㎡ 구간이고, 이 물건의 대상 면적은 72.881㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 66.36㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 66.36㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2025.02 | 66.36㎡ | 6 | 193,000,000원 |
| 2024.06 | 66.69㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2024.03 | 72.88㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 72.88㎡ | 3 | 217,500,000원 |
| 2022.04 | 72.88㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 73.35㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 205,062,500원 |
확약서가 유효하다면 매수인 실질취득은 159,600,000원*이고, 이는 실거래 평균 205,062,500원의 77.8%입니다. 최근 실거래 최저가 165,000,000원보다도 낮습니다. 반대로 확약이 없다고 보면, 현재 회차 기준 최저가에 미배당 인수분 123,434,400원이 붙어 보증금 280,000,000원 수준으로 실질취득이 고정됩니다. 이 경우 시세 비교 대상은 최저가가 아니라 실질취득 총액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,400원 |
| 1. 임차인 김평훈 보증금 | 280,000,000원 | 156,565,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 보증금 부족분은 123,434,400원입니다. 확약서가 유효하게 적용되면 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 보되, 확약 확인 전에는 이 부족분을 인수 위험으로 보아야 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택·연립주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 완정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물의 6층 601호입니다. 외벽은 점토벽돌 마감, 창호는 PVC 새시이고, 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 동측 약 8m·서측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 에비앙빌은 16세대 규모입니다. 최근 실거래는 8건 확인되지만 대단지 아파트형 환금성으로 보기는 어렵고, 면적·층·시점별 거래 편차도 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 1번 주택임차권등기 김평훈 보증금 280,000,000원에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 인수액 이중 계산. 확약이 유효하면 실질 인수 0원*입니다. 확약이 불명확하면 현재 회차 기준 미배당 123,434,400원을 인수 위험으로 다시 반영해야 합니다.
- 임차인·명도 확인. 전입과 점유개시가 2022.04.15로 표시되고, 감정조사상 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다. 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.04.26 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 표시가 남아 있습니다. 매각 후 지위 정리를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 확약 전제 실질취득 159,600,000원은 실거래 평균의 77.8%입니다. 다만 소형 집합건물 환금성을 감안해 실거래 평균을 그대로 목표가로 보지 말고 보수적으로 접근하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 직접 대조하세요. 특히 확약서가 없다면 이 물건의 결론은 달라집니다.
맺으며 — “확약 확인 전엔 싸지 않다”
이 사건은 표면상 1회 유찰로 최저가가 159,600,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 205,062,500원과 비교하면 매력적으로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 280,000,000원이라, 확약이 없으면 최저가가 내려가도 미배당 인수분이 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 단 하나입니다. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 원본상 유효하면 가격 메리트가 있는 1회 유찰 물건, 확인이 안 되면 입찰 보류. 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 확약서입니다.
