창원지방법원 2025타경301. 경상남도 함안군 법수면 윤외리에 있는 공장시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 2,654㎡, 지목은 공장용지이며, 현재 소유자는 주식회사대흥산업입니다. 채권자 밀양농업협동조합이 2024년 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

금액만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가가 12억 원대인 물건의 현재 최저매각가가 4억 원대이기 때문입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 주거용 부동산과 다릅니다. 공장에 대한 점유권리, 공매 진행 여부, 기계기구 소유권, 적치물 처리비용이 실제 취득비용을 크게 바꿀 수 있습니다.

특히 현황조사상 주식회사 신세계운수가 점유자로 확인되며, 전입일은 2020.03.24입니다. 근저당 설정일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자 및 점유범위가 확인되지 않아 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 확인과 선행 점유가 핵심

현재 유효한 주요 담보권은 2024.06.05 설정된 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 본건과 함께 윤외리 1563-6 및 727-1 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

2022.01.12 설정되었던 주식회사지엘리사이클의 전세권 80,000,000원도 2023.12.11 경매 매각으로 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 전세권 금액을 현재 점유자인 신세계운수의 보증금으로 간주하거나, 별도 인수액으로 더해서는 안 됩니다.

② 점유자 분석 — 대항력 가능성, 보증금 미상

현황조사·매각물건명세서에 나타나는 실제 점유 관련 법인은 1곳입니다. 보증기관 대위신고나 중복 임차인 신고로 확인된 사항은 없습니다.

매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 예상배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이는 점유자의 임대차 권리가 확정적으로 부존재한다는 의미는 아닙니다. 임대차보증금이 미상인 이상, 그 금액을 전제로 한 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.

만약 점유자의 유효한 선순위 대항력이 확인되고 보증금이 매각대금보다 크다면, 배당받지 못한 보증금의 인수로 인해 실질취득비용이 매각대금이 아닌 보증금 수준에 고정되는 구조가 나타날 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 414,391,000원만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%

감정가 1,208,135,800원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 414,391,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준이며, 추가 유찰 시 예상 최저가는 다음과 같습니다.

특히 현장에 있는 제시외 기계기구 중 일부만 매각에 포함되고, 나머지는 제외됩니다. 낙찰자가 실제 활용할 수 있는 시설과 토지만의 가치를 분리하지 않으면 감정가와 최저가의 차이를 과대평가하기 쉽습니다.

④ 예상배당표 (매각가 414,391,000원 가정)

집행비용은 추정액이며 근저당 채권최고액을 기준으로 배당한 계산입니다. 432,152,910원은 근저당권자의 미배당 추정액이지 매수인에게 자동 승계되는 채무가 아닙니다. 국세·지방세의 우선배당, 당해세 및 점유자의 임대차보증금 관련 배당은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 공장 현황 — 매각 포함 설비와 적치물

감정 및 매각 관련 사항을 보면 본건은 일반적인 토지 단독 물건이 아니라 공장시설과 관련 기계기구가 결합된 물건입니다. 특히 현장 정리와 소유권 구분이 수익성을 좌우합니다.

• 일괄매각. 공장시설과 토지가 함께 매각되며, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구 1-3~1-5, 제시외건물 1-1·1-2가 포함됩니다.
• 평가·매각 제외 설비. 기계기구 1-3~1-5 이외에 현장에 존재하는 설비는 평가와 매각에서 제외됩니다. 소유자 및 반출 여부 확인이 필요합니다.
• 대량 적치물. 현장에 드럼통 수십 개와 수백 톤의 적치물이 존재하는 것으로 조사되었습니다. 성상, 소유권, 처리 주체와 처리비용을 확인해야 합니다.
• 멸실 부속건물. 경량철골구조 및 조립식구조 판넬지붕 단층 화장실·샤워실 17.69㎡는 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
• 공부·현황 차이. 공부상 건물은 윤외리 1563-6, 727-1, 1563-7 지상에 소재하지만, 현황은 윤외리 1563-6, 727-1 양 지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다.

⑥ 토지 이용 및 환금성 메모

토지는 계획관리지역의 공업용 건부지이며, 지형은 평지이나 형상은 부정형입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다. 실제 공장 운영을 계획한다면 차량 진입과 물류 동선, 설비 반입 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

또한 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 관련 규제가 확인됩니다. 기존 시설이라고 해서 모든 제조업종으로 자유롭게 전환할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다. 업종별 인허가 가능 여부와 시설 적합성 검토가 필요합니다.

⑦ 국세 압류·공매공고 — 진행 교차 확인

등기부에는 2024.07.30 국세 압류, 2025.02.25 통영시 압류가 확인되며, 2025.02.12 한국자산관리공사 공매공고도 부기되어 있습니다.

과거 2021.11.02 함안군 압류는 선행 경매 매각으로 말소된 이력입니다. 다만 현재 살아 있는 압류의 조세채권 규모와 우선순위는 별도 확인이 필요합니다. 당해세 등 우선배당채권이 존재하면 근저당권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 점유자 원본 확인. 신세계운수의 임대차계약, 점유범위, 보증금, 확정일자, 사업자등록·전입 관련 자료와 실제 점유 현황을 확인하세요.
• 선순위 점유 인수 여부. 2020.03.24 신고가 근저당 설정 전이라는 사실만으로 대항력을 확정하지 말고 적용 법률 및 대항요건을 따져야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2021년 압류는 이미 말소된 이력이 있으므로 현재 유효한 2024.06.05 근저당권을 중심으로 최신 등기부를 검토하세요.
• 매각목록 대조. 기계기구 1-3~1-5와 제시외건물 1-1·1-2의 실제 현황을 확인하고 평가·매각 제외 설비와 명확히 구분하세요.
• 적치물 조사. 드럼통 수십 개와 수백 톤 적치물의 성상, 소유권, 반출·처리 책임 및 관련 비용을 사전 조사하세요.
• 공부·현황 일치 여부. 1563-6, 727-1, 1563-7의 지번과 건물의 실제 소재관계를 지적도·건축물대장·현황측량으로 대조하세요.
• 공매 진행상태. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 중복 진행 여부를 확인하세요.
• 체납 세금 및 관리비. 조세채권의 종류와 배당 우선순위를 확인하고, 시설 운영 관련 미납 비용도 점검하세요.
• 공장 인허가 및 용도. 배출시설설치제한지역 등 관련 규제와 사용하려는 업종의 인허가 가능성을 검토하세요.
• 현장 실사. 건물 상태와 설비 가동 여부, 차량 진출입, 반출 대상 물품, 점유자와의 인도 가능성을 확인하세요.

맺으며 — “3회 유찰·감정가의 34%”만으로는 부족하다

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 1,208,135,800원에서 414,391,000원까지 낮아진 최저매각가입니다. 그러나 이 가격은 공장과 토지의 실제 시세에 비해 얼마나 싼지를 보여주는 숫자가 아닙니다.

등기상 현재 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 근저당 미배당액 432,152,910원을 매수인이 자동으로 떠안는 것도 아닙니다. 이 점은 분명히 구별해야 합니다.

반면 2020년 전입한 법인 점유자의 권리관계, 수백 톤의 적치물, 평가·매각 제외 설비, 공매공고 이력은 여전히 중요한 변수입니다. 감정가 대비 가격이 크게 하락했어도 실질취득비용과 환금성을 확정할 근거가 부족합니다.

결론은 보수적 입찰 보류입니다. 점유자의 대항력과 보증금, 공매 진행상황, 설비·적치물 처리비용 및 공장 사용 가능성이 확인된 다음에야 합리적인 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가보다 낙찰 후 무엇을 실제로 인수하고 정리해야 하는가에 있습니다.