창원지방법원 2025타경301. 함안군 법수면 윤외리 일대의 공업용 부동산으로, 토지면적은 2,654㎡이고 지목은 공장용지입니다. 현황상 목록 토지는 2필 일단의 공업용 건부지로 이용 중이며, 건물·토지와 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 일부, 제시외건물이 일괄매각 대상입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없어 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
권리 흐름은 과거 등기가 매우 복잡하지만, 중요한 단절점은 2023.12.11 임의경매 매각입니다. 당시 기존 압류·가압류·경매개시결정과 경남은행·덕산의 근저당, 전세권 등이 매각으로 정리됐고, 이후 2024년 소유권이 다시 이동한 뒤 2024.06.05 밀양농업협동조합 근저당 840,000,000원이 설정됐습니다. 현 경매에서는 이 근저당과 그 뒤의 국세·지방세 압류, 경매개시결정이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경301 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 법수면 윤외리 1563-6 · 경상남도 함안군 법수면 윤외공단길 26-66 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 2,654㎡ |
| 소유자 | 주식회사대흥산업 |
| 감정가 / 최저가 | 1,208,135,800원 / 591,987,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양 농업협동조합 / 756,110,118원 |
| 근저당 | 밀양농업협동조합 · 채권최고액 840,000,000원 · 2024.06.05 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지계획 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 158,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리됐지만, 점유자 확인은 별개
2023.12.11 임의경매 매각으로 당시 갑구의 국세 압류·가압류·함안군 압류와 을구의 경남은행 근저당, 덕산 근저당, 전세권 등이 말소됐습니다. 그 뒤 2024.06.05 현재 소유자인 주식회사대흥산업으로 소유권이 이전되고 같은 날 밀양농업협동조합 840,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 국세 압류, 통영시 압류와 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 신세계운수(대표자:이순찬) | 미상(별지 점유관계조사서 본건1의 기타란 참조) | 2020.03.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
주식회사 신세계운수의 전입일은 2020.03.24로 현재 근저당 설정일인 2024.06.05보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유부분도 미상이므로, 대항력 있는 임차인으로 확정해 단정할 수는 없습니다. 반대로 보증금이 없다고 볼 수도 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 ‘매수인 인수 0원’은 등기·명세서에 드러난 금액 기준이고, 실제 취득비용은 점유관계와 임대차 원본 확인 전까지 미확정으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 49%라고 해서 곧바로 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차는 감정가 1,208,135,800원의 49%인 591,987,000원입니다. 3회 유찰 시 414,390,900원, 4회 유찰 시 290,073,630원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 동일 용도의 실거래 비교치가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 591,987,000원 | 583,667,130원 | 256,332,870원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 414,390,900원 | 407,846,991원 | 432,153,009원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 290,073,630원 | 285,212,599원 | 554,787,401원 |
③ 예상배당표 (매각가 591,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,319,870원 |
| 2. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 840,000,000원 | 583,667,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,319,870원을 제외한 583,667,130원이 밀양농업협동조합 근저당에 배당되는 계산이며, 채권최고액 기준 미배당은 256,332,870원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있고, 점유자의 보증금·우선변제 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 현장·환금성 메모 (감정·매각물건명세서 기준)
- 토지. 공장용지 2,654㎡, 계획관리지역이며 2필 일단의 공업용 건부지로 이용 중입니다. 지형은 평지·부정형, 도로조건은 세로한면(가)입니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 1-3~1-5 및 제시외건물 1-1, 1-2가 매각에 포함됩니다.
- 제외 설비. 감정평가서상 제시외기계기구 1-3~1-5 외의 기계기구·설비는 평가 및 매각에서 제외됩니다. 현장에 포함·제외 대상이 혼재할 수 있어 경계 확인이 중요합니다.
- 멸실. 부속건물인 경량철골구조 및 조립식구조 판넬지붕 단층 화장실·샤워실 17.69㎡는 멸실된 것으로 조사됐습니다.
- 적치물. 본건 지상에는 드럼통 수십 개와 수백 톤의 적치물이 소재하는 것으로 조사됐습니다. 인도·철거·폐기 비용이 실질취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공매 병행 확인. 2025.02.12 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있어 법원경매와 공매 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거용 표준화 자산이 아니라 토지·건물·기계기구가 결합된 공업용 물건입니다. 매수자층이 제한되고 현장 상태가 가격에 미치는 영향이 커 단순 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 계약 확인. 주식회사 신세계운수의 임대차계약서, 보증금, 점유범위, 사업자등록·대항요건과 배당요구 여부를 우선 확인하세요.
- 명시 인수 0과 실질 인수 구분. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음과 별개로, 보증금 미상 점유자의 실질 승계위험은 확인 전까지 열어두는 것이 안전합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당과 취득 후 부담을 계산할 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 상태와 법원경매 사이의 선후·정지·취소 여부를 확인하세요.
- 기계기구 목록 대조. 매각 포함 기계기구 1-3~1-5와 제외 설비를 현장에서 개별 식별하고, 가동·멸실·반출 여부를 확인하세요.
- 적치물 비용 반영. 드럼통 수십 개와 수백 톤 적치물의 소유관계·폐기비용·환경 관련 부담을 입찰가에 반영하세요.
- 토지·건물 현황 대조. 공부상 소재와 현황 소재, 멸실된 부속건물, 제시외건물의 위치를 지적도·현황측량과 대조하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 토지·건물·기계기구의 개별가치와 명도·폐기·세금·임차위험을 합친 실질취득비용으로 상한을 정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 현장이다
이 물건의 등기 자체는 2023.12.11 과거 경매를 거치며 한 차례 크게 정리됐고, 현재 소유권 이후에는 밀양농업협동조합 근저당과 후순위 압류가 중심이라 등기구조만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 문제는 등기 밖입니다. 2020.03.24 전입한 주식회사 신세계운수의 보증금·확정일자·점유범위가 미상이고, 현장에는 매각 포함·제외 기계기구가 혼재하며 드럼통 수십 개와 수백 톤의 적치물까지 조사됐습니다.
최저가는 591,987,000원으로 감정가의 49%지만, 실거래 비교값 없이 이 숫자만 보고 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없으나 점유보증금이 미상인 만큼 실질취득비용도 아직 고정되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기는 정리형, 현장은 확인형”입니다. 점유자 계약·세금·공매·기계기구·적치물 비용까지 확인된 뒤에야 49% 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
