인천지방법원 2026타경501122. 인천 미추홀구 학익동 ‘초원맨션’ 제4층 제401호, 전용 44㎡ 다세대주택입니다. 감정가 1억원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가는 7,000만원입니다. 최근 같은 면적 거래가가 1.15억원으로 잡혀 있어 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건은 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기에는 임차보증금 115,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서상 인수권리로 명시된 뒤 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조입니다.
따라서 이 물건의 판단 순서는 명확합니다. 첫째, 임차권등기 말소 확약의 범위와 효력을 원본으로 확인해야 합니다. 둘째, 국세·지방세 압류가 배당에서 먼저 빠질 수 있는지 확인해야 합니다. 셋째, 최저가가 싸더라도 채권 미배당이 528,799,124원까지 남는 구조라 이해관계가 거칠 수 있음을 감안해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 666-6 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44㎡ · 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 강샛별 (2022.02.08. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 오래된 말소기준과 새 임차권등기
말소기준은 2000.08.22. 한국주택은행 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류, 근저당, 경매개시결정, 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 권리 순위 자체보다 2024.02.28. 주택임차권등기입니다. 임차인 이다애의 전입일은 2022.01.28.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 임차권등기가 매각물건명세서상 인수권리로 명시되었고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권등기의 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인·임차권등기 체크
| 구분 | 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주거 · 임차권등기 | 이다애 | 115,000,000원 | 2022.01.28 / 2022.01.06 | 대항력 없음 확약 확인 |
실제 임차인은 1명으로 보입니다. 보증기관의 중복 승계 신고로 보증금을 합산하는 구조가 아니며, 임차보증금은 115,000,000원 하나로 보아야 합니다. 이 임차권등기는 확약서가 핵심입니다. 확약이 이 임차권등기에 한정되어 제출된 것이므로, 입찰 전에는 말소동의 확약의 당사자·대상 권리·말소 조건을 원본으로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 결론은 ‘원본 확인 후’
초원맨션은 총 10세대, 사용승인일은 2000.07.11.입니다. 같은 면적 44㎡의 최근 거래 표본은 2022년 2월 4층 115,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 7,000만원은 이 거래가의 60.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 44㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 115,000,000원 |
가격만 놓고 보면 감정가 1억원도 거래가보다 낮고, 현재 최저가 7,000만원은 더 낮습니다. 그러나 이 물건은 임차권등기 말소 확약과 국세·지방세 압류를 확인한 뒤에야 할인 여부를 말할 수 있습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 안전한 물건이라고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 가압류 · 외환신용카드주식회사 | 4,676,947원 | 3,340,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 3,072,177원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 곽동숙 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 곽동숙 | 39,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 115,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 신한생명보험주식회사 | 41,600,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 신한생명보험 주식회사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 46,800,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 인천신용보증재단 | 21,990,000원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 7,000만원 가정 시 채권자 총 청구 597,139,124원 중 68,340,000원만 배당되고, 미배당은 528,799,124원입니다. 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원입니다. 단, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 미배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백학초등학교 동측 인근, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호, 사용승인일은 2000.07.11.입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 속합니다.
- 환금성. 총 10세대 소규모 다세대라 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않습니다. 최근 거래 표본도 1건이므로 보수적 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소 확약 원본 확인. 을구 9번 주택임차권등기, 보증금 115,000,000원, 말소동의 확약의 당사자와 조건을 반드시 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당이 먼저 차감될 수 있습니다.
- 명도 리스크. 임차권등기와 강제경매 구조상 점유 및 인도 협의 상황을 현장 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 거래가 115,000,000원 1건만으로 시세를 단정하지 말고, 소규모 다세대 특성을 감안해 보수적으로 입찰가를 정하세요.
- 미배당 이해관계. 최저가 기준 미배당이 528,799,124원으로 큽니다. 후순위 채권자와 신청채권자의 배당 부족을 감안해 사건 진행 변수를 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정요항·거래 표본을 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 확약이 먼저다”
이 물건은 최저가만 보면 분명 눈에 띕니다. 1억원 감정가가 한 번 유찰되어 7,000만원까지 내려왔고, 최근 거래가 1.15억원과 비교하면 숫자상 여유도 있습니다. 하지만 승부처는 가격표가 아니라 을구 9번 주택임차권등기와 말소동의 확약입니다. 확약이 정확히 이 권리를 지우는 구조라면 실질취득 7,000만원의 할인형 물건이지만, 그 확인이 흔들리면 보증금 1.15억원이 판단의 중심이 됩니다. 가격은 매력, 권리는 조건부. 확약·세금·점유를 원본으로 확인한 뒤에만 입찰 검토가 가능한 사건입니다.