한 줄 평 감정가 대비 최저가는 크게 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 135,000,000원의 대항력 인수 가능성입니다. 낙찰가만 보면 저렴해 보여도 부족 배당액은 매수인 부담으로 이어질 수 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
117,000,000원 / 57,330,000원
2회 유찰
임차보증금
135,000,000원
안진영 임차권등기
실질취득 검토
최대 136,431,940원
낙찰가+인수액 기준
핵심지표
대항력 임차인
우선변제권 보유
인천지방법원 2026타경501123. 인천 남동구 구월동 인스테이션Ⅱ 4층 401호 다세대주택입니다. 권리 분석의 중심은 압류나 세금 체납이 아니라 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 안진영은 2022년 전입과 확정일자를 갖추고 임차권등기를 마쳤으며, 보증금은 135,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1125-9 인스테이션2 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 강샛별 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 주택임차권등기는 별도 검토가 필요합니다. 임차인 안진영은 전입일 2022.03.14, 확정일자 2022.02.28, 임차보증금 135,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 보유합니다.
⚠️ 매수인 인수 위험 현재 최저매각가 57,330,000원 기준 배당표상 임차인 배당 부족액은 79,101,940원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 보증금 부족분 인수 가능성이 커지므로 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 낙찰가보다 실질취득 확인
인스테이션Ⅱ 동일 면적 최근 거래를 보면 평균 거래가는 99,538,333원, 최근 12개월 거래는 63,230,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -40.8%로 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 23.57㎡ | 5 | 63,230,000원 |
| 2022.06 | 24.3㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 23.57㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 평균 | - | 6건 | 99,538,333원 |
단순 최저가 57,330,000원은 최근 12개월 거래 63,230,000원보다 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 판단 기준은 달라집니다. 현재 회차 기준 예상 실질취득액은 약 136,431,940원으로, 거래가 평균보다 높은 수준입니다.
매각대금 배분 (현재 회차)
감정가 vs 거래 기준
낙찰가는 낮지만 임차보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
③ 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 안진영 | 135,000,000원 | 有 | 有 | 검토 필요 |
확약서 관련 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 확약 내용이 실제로 임차권등기 말소와 대항력 포기를 포함하는지 원본 확인이 필요합니다. 확약 적용 시 해당 임차 인수는 실질 0원으로 처리될 수 있으나, 확약 범위 밖 위험은 별도 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 5,733만원만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 임차보증금 인수 가능성을 포함하세요.
- 확약서 원본 확인. HUG 말소동의 확약서가 임차권 문제를 해소하는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 현관에 관리비 납입 영수증이 부착되어 있어 관리비 관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금”
이 물건은 2회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 권리분석의 핵심은 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득 비용이 증가할 수 있습니다. 확약서가 실제로 인수 위험을 제거하는지 확인하기 전까지는 최저가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
