인천지방법원 2026타경501135. 인천 서구 검암동 성지리치빌 3층 302호, 전용 40.7㎡ 공동주택입니다. 감정평가서상 이용상태는 공동주택이고, 토지이용상황은 다세대로 확인됩니다. 이 물건은 겉으로 보면 보증금 123,000,000원짜리 주택임차권등기가 붙어 있어 부담스러워 보입니다. 하지만 권리 순서를 뜯어보면 말소기준은 2010.06.11 계양새마을금고 근저당권이고, 임차인의 주민등록일자는 2021.03.05라서 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다.
다만 “대항력 없음”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 명세서에 을구 7번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그래서 이 임차권등기의 실질 인수액은 0원*으로 보되, 확약의 적용 범위가 해당 임차권등기에 한정된다는 점은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 618-9 성지리치빌 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(공동주택·다세대) · 전용 40.7㎡ · 지상14층 중 3층 |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.26. 거래가 123,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 123,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당
말소기준권리는 2010.06.11 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 근저당, 압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 핵심은 현은주 임차권등기의 주민등록일자가 2021.03.05로 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 그래서 보증금 규모가 123,000,000원으로 크더라도, 이 보증금을 매수인이 떠안는 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 판단 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현은주 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 123,000,000원 | 전입 2021.03.05 · 확정 2021.01.14 · 배당요구 2023.03.28 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가는 평균 실거래의 79.8%
성지리치빌은 총 8세대, 사용승인일은 2010.05.26입니다. 전용 40.7㎡ 기준 확인되는 실거래는 2건이고, 평균은 115,750,000원입니다. 이번 최저가 92,400,000원은 이 평균의 79.8%입니다. 권리 인수가 실질 0원*으로 정리된다면 가격 자체는 감정가보다 내려온 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 40.7㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 2022.06 | 40.7㎡ | 4 | 124,500,000원 |
| 평균 | 40.7㎡ | 2건 | 115,750,000원 |
다만 표본이 2건뿐이고 마지막 확인 거래가 2024.08입니다. 대단지 아파트처럼 거래가 촘촘한 물건이 아니라서, 평균가 하나만으로 환금성을 낙관하기는 어렵습니다. 최저가가 싸 보이는 구간이라도, 매도 기간과 가격 협상 폭을 넉넉히 잡아야 하는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,063,200원 |
| 1. 근저당 · 계양새마을금고 | 462,000,000원 | 90,336,800원 |
| 2. 근저당 · 해남군수산업협동조합 | 143,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 해남군수산업협동조합 | 123,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 진잠새마을금고 | 91,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 123,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 92,400,000원 기준 총 채권액 942,000,000원 중 배당 예상액은 90,336,800원, 미배당은 851,663,200원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동, 인천지하철2호선 ‘검바위역’ 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상14층 건물 내 제3층 제302호입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소동의 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 권리와 범위에 적용되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현황상 임대관계가 완전히 단순하다고 단정하지 말고, 현장 점유자와 전입세대 열람을 확인해야 합니다.
- 소규모 공동주택 환금성. 총 8세대라 거래량이 제한적입니다. 실거래 평균 115,750,000원을 그대로 매도가로 확정해 보는 것은 위험합니다.
- 선순위 채권 미배당 구조. 최저가 기준 후순위 채권자들은 대부분 배당을 받지 못하는 구조입니다. 권리는 소멸하더라도 이해관계가 많은 사건입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납관리비 중 공용부분, 당해세 등은 배당표 추정과 달라질 수 있으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “정리 가능한가”가 먼저입니다
이 물건의 표면상 리스크는 보증금 123,000,000원의 주택임차권등기입니다. 하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 가격만 보면 최저가 92,400,000원은 실거래 평균 115,750,000원 대비 낮은 구간입니다. 다만 성지리치빌은 8세대 소규모 공동주택이고 실거래 표본도 2건뿐입니다. 결론은 명확합니다. 권리 정리는 가능해 보이나, 환금성은 보수적으로 봐야 하는 B급 기회입니다.
