인천지방법원 2026타경501151. 부평동 제이에이치타워2 6층 603호, 공부상 오피스텔입니다. 이 물건의 권리분석은 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”에서 끝나지 않습니다. 말소기준은 2026.02.10 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 2023.03.22에 차민정의 주택임차권등기가 잡혀 있습니다. 보증금은 195,000,000원, 전입은 2021.02.26, 확정일자는 2021.01.11입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 146,300,000원으로 계산하면 집행비용을 제외한 배당 후 차민정의 부족분은 51,548,200원이고, 낙찰가에 이 부족분을 더한 명목 실질취득은 197,848,200원입니다. 다만 이 사건은 차민정 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조라, 그 부분은 실질 인수 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 150-50 제이에이치타워2 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제6층 제603호 64.47㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 |
| 소유자 | 이상덕 (2021.02.26 소유권이전, 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 있다
말소기준은 2026.02.10 강제경매개시결정입니다. 그래서 그보다 앞선 을구 1번 차민정 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인이 주의해야 할 선순위 임차권입니다. 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 권리도 이 부분입니다. 다만 차민정 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 있어, 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 정리합니다.
② 임차인·점유자 점검
| 성명 | 범위 / 용도 | 전입 | 확정·배당 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은빈 | 미상 | 2024.11.01 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 차민정 | 제6층 제603호 64.47㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.26 | 확정 2021.01.11 · 배당요구 2023.03.22 | 195,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 0원* |
차민정은 전입·확정일자·임차권등기·배당요구가 모두 확인되는 선순위 임차권자입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 기준 배당 후 부족분 51,548,200원을 매수인이 떠안는 구조가 됩니다. 반면 이은빈은 전입일이 2024.11.01로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상 점유자로 보고, 입찰 전 실제 임대차관계와 점유 권원을 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
이 사건에는 현재 시점의 실거래 비교표가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 차민정 임차권은 보증금 195,000,000원이 최저가 146,300,000원보다 크기 때문에, 확약이 없다면 총 부담은 낙찰가가 내려가도 보증금 수준으로 고정되는 인수형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 차민정 보증금 | 195,000,000원 | 143,451,800원 | 부족분 51,548,200원 · 확약 전 룰상 인수 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
차민정 부족분 51,548,200원은 확약 전 룰상 금액입니다. 말소동의 확약서가 유효하게 적용되는 경우 차민정 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보되, 이은빈 점유의 보증금·권원은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 “시장로터리” 북동측 인근입니다. 부근은 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 유흥시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 남서측 근거리에 지하철1호선 및 인천1호선 부평역이 위치해 대중교통 편의는 무난한 편입니다.
- 건물. 사용승인일은 2016.06.13이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 603호입니다. 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재경보기, 주차설비 등이 되어 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 토지는 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 1번 차민정 임차권등기에 적용되는지, 말소 조건과 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
- 이은빈 점유 확인. 전입 2024.11.01만으로 보증금 규모를 알 수 없습니다. 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없으면 현재 회차의 명목 실질취득은 197,848,200원입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 인수 구조 반영 후 금액으로 해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 오피스텔이고 주변은 상가지대입니다. 주거 수요, 업무시설 수요, 임대차 전환 가능성을 구분해 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·확약서 원본을 모두 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “확약 확인 + 미상 점유 확인”이 전부다
이 물건은 단순한 1회 유찰 오피스텔이 아닙니다. 선순위 차민정 임차권등기 195,000,000원이 있어 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 보증금 수준으로 고정됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 차민정 부분은 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다.
문제는 그 다음입니다. 이은빈 점유는 전입일만 확인되고 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 확약은 차민정 임차권에만 적용되므로, 이은빈 점유까지 정리되지 않으면 “권리 깨끗한 물건”이라고 말하기 어렵습니다. 결론은 확약서는 플러스, 미상 점유는 보류입니다. 확인이 끝나기 전까지는 최저가 1.463억만 보고 공격적으로 들어갈 물건이 아닙니다.