창원지방법원 2025타경339. 창원시 마산합포구 현동의 ‘현동프라자’ 2층 203호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사기해이며 2023.06.09. 매매를 원인으로 2023.06.16. 소유권을 취득했고 거래가액은 150,000,000원입니다. 같은 날 고성농업협동조합이 채권최고액 132,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 김강규 근저당, 국세 압류, 배응제·경남신용보증재단·지리산청학농업협동조합 가압류, 창원시 압류 등이 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 정리되어 있고, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경339 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동 382 현동프라자 2층203호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동6길 94 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 주식회사기해 (2023.06.09. 매매 · 거래가액 150,000,000원 · 2023.06.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 110,446,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 109,041,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.06.16. 고성농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 132,000,000원이고 채무자는 주식회사기해입니다. 이후의 김강규 근저당, 국세·지방세 압류, 가압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 반면 세금 압류는 소멸 여부와 별개로 실제 배당순위에서 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당액을 바꿀 수 있으므로 배당표를 확정액으로 보면 안 됩니다.
② 가격 검토 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 회차의 최저매각가는 110,446,000원으로 감정가 322,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하거나 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거가 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 110,446,000원 | 304,744,343원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 77,312,200원 | 337,323,519원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 54,118,540원 | 360,099,693원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자 미배당은 304,744,343원 → 337,323,519원 → 360,099,693원으로 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 미배당이 커지는 것과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,346,244원 |
| 을구 3번 근저당 · 고성농업협동조합 | 132,000,000원 | 108,099,756원 |
| 을구 4번 근저당 · 김강규 | 35,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 배응제 | 53,668,868원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 경남신용보증재단 | 84,877,333원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 지리산청학농업협동조합 | 30,380,420원 | 0원 |
| 갑구 10-1번 가압류 변경 | 76,917,478원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 412,844,099원 중 예상배당은 108,099,756원이며, 미배당은 304,744,343원입니다. 신청채권자의 청구액 109,041,540원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현동주민센터 북측 인근 ‘현동프라자’ 2층 203호로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 관내 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 203호입니다. 공동위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 23미터, 동측 약 15미터, 북측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 대지권 목적 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,543,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거형 물건보다 개별 호실의 임대조건과 업종수요 영향이 커, 3회 유찰이라는 사실만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인 등재가 없다는 이유만으로 공실 또는 소유자 직접사용으로 단정하지 마세요.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 선순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행상태. 한국자산관리공사 2025-00924-001 공매공고와 법원경매의 진행관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 322,000,000원 대비 최저가 110,446,000원이라는 할인폭만 보지 말고 현장 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당 304,744,343원은 채권자 측 손실 가능액이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 공매 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격·점유 확인은 아직 남았다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.16. 고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 실거래 자료가 없고, 감정평가상 임대관계가 미상이며, 국세·지방세 압류와 공매공고까지 교차 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류가 핵심입니다. 근린시설의 실제 점유·임대수익과 공매·세금 진행상태를 확인한 뒤 현재 최저가 110,446,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
