매각물건명세서상 핵심은 을구 7번 주택임차권등기입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권등기의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 단, 확약서 원본·조건·말소 가능성을 확인하지 않으면 보증금 100,000,000원짜리 임차권등기가 바로 핵심 리스크로 바뀝니다.
인천지방법원 2026타경501157. 부평구 갈산동 한성빌라 다동 1층 101호, 공부상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저가는 감정가 99,000,000원의 70%인 69,300,000원입니다. 가격만 보면 1회 유찰로 낮아졌지만, 이 물건은 단순히 “감정가 대비 싸다”로 접근하면 안 됩니다. 등기와 명세서상 핵심은 정도형 임차권자의 주택임차권등기이고, 그 보증금은 100,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 중요한 완충장치가 있습니다. 매각물건명세서에 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 임차권등기는 확약서가 유효하게 작동한다는 전제에서 매수인 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 확인되는 실제 임차인은 정도형 1명이며, 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고로 보증금을 합산할 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 66-4 1층101호 · 도로명주소 인천광역시 부평구 주부토로 286-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 제1층 제101호 · 공부상 다세대주택 |
| 건물 구조 | 연와조 스라브지붕 지하1층 / 지상3층 건 내 제1층 제101호 · 사용승인일 1991.06.18 |
| 소유자 | 박일성 (2021.09.14 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 69,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소동의 확약서가 승부처
말소기준은 1991.07.23 한국주택은행 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 을구 7번 주택임차권등기입니다. 임차권자는 정도형, 임차보증금은 100,000,000원, 전입신고일은 2021.09.01, 확정일자는 2021.07.16, 점유개시일은 2021.08.31입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정도형 | 1층 101호 36.30㎡전부 | 100,000,000원 | 2021.09.01 / 2021.07.16 | 대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 | 배당요구 2023.10.19 | 중복신고 아님 실제 임차인 1명 |
* 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 임차권등기 보증금은 100,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권등기이므로, 확약서 유효·말소 이행을 전제로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,400원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 근저당 · 논산농업협동조합 | 55,000,000원 | 55,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 54,000,000원 | 3,552,600원 | 미배당 발생 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 443,100,000원 중 배당은 67,652,600원, 미배당은 375,447,400원입니다. 매수인 실질 인수는 0원*으로 산정되어 있으나, 임차권등기 말소동의 확약서 확인이 전제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평북초등학교 남측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택·다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 지하1층 / 지상3층 건물 내 제1층 제101호이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 자루형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(2025-11-17), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26, 지정기간 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.
- 확인사항. 갈산동 66-15의 지목은 등기사항전부증명서상 ‘대’, 토지대장 및 토지이용계획확인서상 ‘전’으로 서로 상이합니다.
- 내부상태. 건축물 현황도 부재 및 점유자의 폐문·부재로 내부조사가 불가하여 외부관찰 및 탐문조사 등에 의해 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소까지 충분히 연결되는지 문구·조건·제출 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 7번 주택임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 매각허가 후 인수 여부가 남지 않는지 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권자는 정도형 1명으로 확인되지만, 내부조사가 불가했던 물건이므로 현 점유와 명도 난도를 확인해야 합니다.
- 지목 차이 확인. 갈산동 66-15의 지목이 등기와 토지대장·토지이용계획확인서에서 서로 상이하므로 원본 대조가 필요합니다.
- 배당 부족 인식. 현재 회차 미배당은 375,447,400원입니다. 매수인 인수와 별개로 권리자 이해관계가 복잡하게 남는 사건입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “싸진 가격”보다 “말소 확약”이 먼저다
이 물건의 최저가는 69,300,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격 할인보다 주택임차권등기와 말소동의 확약서입니다. 확약서가 유효하게 작동하면 매수인 실질취득은 69,300,000원으로 정리됩니다. 반대로 확약서 원본·조건·말소 이행에 틈이 있으면 보증금 100,000,000원의 임차권등기가 핵심 위험으로 되살아납니다.
결론은 보수적입니다. 권리상 자동 탈락 물건은 아니지만, 확약서 확인 전에는 안전하다고 단정할 수 없습니다. 1회 유찰 가격의 매력은 있으나, 내부조사 불가·지목 차이·대규모 미배당까지 겹쳐 있습니다. 이 물건은 “싸서 들어가는 물건”이 아니라, 확약서와 점유를 확인한 사람만 계산할 수 있는 물건입니다.