인천지방법원 2026타경501179. 인천 서구 검암동 하모니9차A동 4층 403호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징이며 2020.07.06. 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 가압류를 거쳐 강제경매를 신청했고, 청구금액은 185,000,000원입니다.
권리분석의 기준은 2022년 국세 압류가 아니라 2011.12.27. 접수된 서교새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이고, 이 권리보다 뒤에 들어온 압류·가압류· 주택임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 이 근저당권이 집행비용 다음 선순위로 반영됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 516-1 4층 403호 · 인천광역시 서구 검암로20번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 2011.09.28. |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.07.06. 거래가 185,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당권
말소기준권리는 2011.12.27. 서교새마을금고 근저당권입니다. 강묘순의 주민등록일자 2020.06.26.과 점유개시일자 2020.06.29.는 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 185,000,000원이 낙찰가보다 크더라도 낙찰자가 보증금 부족분을 승계하는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강묘순 제4층 제403호 63.96㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 185,000,000원 | 없음 전입 2020.06.26. | 미상 확정일자 2020.05.19. | 해당 없음 | 실질 0원* 말소동의 확약 |
강묘순은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구는 2022.07.28. 접수됐습니다. 다만 대항력은 주민등록과 점유 시점이 말소기준권리보다 늦어 없음으로 판정됩니다. 따라서 보증금 185,000,000원을 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산할 사안은 아니며, 현재 회차의 실질취득가는 142,800,000원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가는 실거래 평균의 73.9%
하모니9차A동은 총 12세대이며, 확인된 최근 거래는 3건입니다. 전용면적 63.96㎡ 거래 2건과 45.23㎡ 거래 1건이 함께 포함돼 있어 평균값은 참고지표로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 45.23㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2024.04 | 63.96㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.07 | 63.96㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 193,333,333원 |
최근 거래 범위는 175,000,000원~210,000,000원, 평균은 193,333,333원입니다. 인수액을 0원으로 반영한 현재 회차 실질취득가 142,800,000원은 평균의 73.9%로, 평균보다 50,533,333원 낮습니다. 감정가 204,000,000원은 평균보다 10,666,667원 높지만, 한 차례 유찰되면서 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,799,200원 |
| 1. 근저당 · 서교새마을금고 | 195,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 전세권 · 윤정미 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 140,000,800원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 권리자와 신청채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 총 미배당액은 1,338,999,200원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐습니다.
⑤ 유찰 회차별 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 1,338,999,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 1,381,239,280원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 1,410,687,496원 | 0원* |
낙찰가가 내려가면 선순위 근저당권의 미배당이 늘지만, 강묘순 임차인은 대항력이 없고 해당 임차권등기에 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 각 회차의 매수인 인수액은 실질 0원*입니다. 미배당 채권이 커진다는 사실과 매수인이 그 채권을 인수한다는 것은 서로 다른 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검암중학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호이며, 급·배수·위생·난방설비를 갖췄습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 도로. 부지 북측과 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접하며 도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·검암2지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당하며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 최근 거래가 3건이므로, 거래 빈도와 매수층이 제한될 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 권리분석 기준은 2011.12.27. 서교새마을금고 근저당권입니다. 2022년 국세 압류를 말소기준으로 보면 임차인 대항력 판단과 배당 순위가 모두 틀어집니다.
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 강묘순 임차권등기와 이 사건 목적물을 정확히 특정하는지, 별도 조건이나 기한이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 임차권등기와 점유관계는 별개입니다. 현 점유 여부와 인도명령 가능성, 이사 협의 비용을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 가격 표본 보정. 실거래 평균은 서로 다른 면적이 섞인 3건의 평균입니다. 63.96㎡ 4층 거래 195,000,000원·210,000,000원과 내부 상태를 중심으로 응찰가를 보정해야 합니다.
- 수리·관리비. 2011년 사용승인 다세대주택이므로 누수·결로·주차·공용부 상태와 체납 관리비를 확인하세요.
- 서류 변동 확인. 입찰 직전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리기준은 명확하고, 승부처는 확약 확인과 환금성
이 사건을 대항력 인수형으로 보면 안 됩니다. 말소기준은 2011.12.27. 근저당권이고, 강묘순의 전입은 2020.06.26.으로 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 185,000,000원이 최저가보다 크더라도 그 차액을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서상 인수권리로 기재된 주택임차권등기도 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액은 0원*입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 142,800,000원이며, 최근 실거래 평균 193,333,333원의 73.9%입니다. 가격상 할인은 분명하지만 거래 표본이 적고 총 12세대의 다세대주택인 만큼 환금성과 내부 상태의 불확실성이 남습니다. 결론은 권리 기준 합격, 확약서 원본 확인 필수, 가격은 현장 상태를 반영해 보수적으로 접근입니다.
