인천지방법원 2026타경501189. 인천 서구 당하동 가온빌 2층 203호, 전용 39.69㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 125,000,000원, 현재 최저가는 1회 유찰 후 87,500,000원입니다. 단순히 숫자만 보면 확인된 실거래 135,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 “싸다”보다 먼저 임차권등기와 확약서를 읽어야 합니다.
등기상 임차권자는 우태훈이며, 임차보증금은 135,000,000원입니다. 전입신고일은 2021.09.16, 확정일자는 2021.09.02, 임차권등기는 2023.10.30에 기입됐습니다. 현재 산정상 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없음으로 정리되어 있지만, 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있습니다. 그래서 결론은 하나입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본 확인 없이는 입찰가를 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1086-9 가온빌 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.69㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 이희찬 (2021.09.23. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
계산상 말소기준은 2011.05.31. 거문도수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 한국자산관리공사 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 을구 3번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 실제로 유효하게 반영되면 우태훈 임차권등기에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우태훈 | 2층 203호 39.69㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 전입 2021.09.16 확정 2021.09.02 배당요구 2023.10.30 | 135,000,000원 | 대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 | 임차권등기 실제 임차인 보증기관 대위·승계 중복신고 아님 |
이 사건의 실제 임차인은 우태훈 1명입니다. 보증기관이 임차인을 대신해 중복 신고한 구조로 보지는 않습니다. 다만 신청채권자와 가압류권자로 주택도시보증공사가 등장하고, 임차권등기 말소동의 확약서가 핵심이므로, 낙찰자는 “최저가가 낮다”보다 확약서가 낙찰자 인수 부담을 실제로 없애는지를 먼저 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 표본은 얇다
가온빌은 16세대, 사용승인일은 2011.05.13입니다. 확인된 같은 면적 실거래는 2021.09 전용 39.69㎡, 2층, 135,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 39.69㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 평균 | 39.69㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
최저가 87,500,000원은 확인된 실거래 135,000,000원의 64.8%입니다. 확약 적용으로 실질 인수가 0원이라면 실질취득도 87,500,000원으로 계산됩니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고, 16세대 다세대라는 점 때문에 환금성 판단은 아파트 대단지보다 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,975,000원 |
| 1. 근저당 · 거문도수산업협동조합 | 143,000,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 8,320,734원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 511,320,734원, 배당되는 채권액은 85,525,000원, 미배당은 425,795,734원입니다. 매수인 인수는 확약 적용 시 0원*으로 계산합니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 87,500,000원 | 85,525,000원 | 425,795,734원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 61,249,999원 | 59,747,499원 | 451,573,235원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 42,874,999원 | 41,703,249원 | 469,617,485원 | 0원* |
회차가 내려가도 확약 적용 시 매수인 인수는 0원*으로 유지됩니다. 반대로 확약이 반영되지 않는다면, 명세서상 임차권등기 보증금 135,000,000원을 별도로 검토해야 하므로 입찰 판단이 완전히 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백석초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·다가구주택·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접하고, 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이고 확인된 실거래 표본이 1건이라, 대단지 아파트처럼 거래량을 기대하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 우태훈 임차권등기에 대해 낙찰자 인수 부담을 실제로 제거하는지 확인해야 합니다.
- 명세서 문구 확인. 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으므로, 말소 여부와 인수 배제 문구를 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
- 점유 확인. 임차권등기 범위는 2층 203호 39.69㎡ 전부입니다. 현 점유자, 열쇠 인도, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 실거래 비교값은 2021.09의 1건입니다. 최저가가 64.8%로 보여도, 시세 확신도는 높지 않습니다.
- 관리비·공과금 확인. 다세대주택은 관리 주체와 체납 범위가 단지형 아파트보다 불명확할 수 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원본을 기준으로 최종 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “확약서가 확인되면 가격은 보이고, 확인 전엔 권리가 먼저다”
이 물건은 최저가만 보면 매력적입니다. 87,500,000원은 감정가 125,000,000원의 70%이고, 확인된 실거래 135,000,000원의 64.8%입니다. 그러나 이 사건의 첫 번째 질문은 “싸냐”가 아니라 “임차권등기 인수 부담이 확약서로 실제 0원이 되느냐”입니다. 그 확인이 끝나면 실질취득은 87,500,000원으로 단순해집니다. 확인이 안 되면 명세서상 임차보증금 135,000,000원이 그대로 리스크가 됩니다. 가격은 B급 이상, 권리 확인은 필수인 사건입니다.
