인천지방법원 2026타경501196. 인천 남동구 간석동 ‘솔리채’ 9층 901호, 전용 16.01㎡ 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 권리구조만 단순하게 보면 “대항력 임차인 1명 + 임차권등기 + 주택도시보증공사 강제경매”입니다. 김동현 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.03.04, 확정일자는 2022.02.11이고, 말소기준은 2023.06.29 국 압류입니다. 즉 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
그런데 이 사건에는 중요한 안전장치가 함께 붙어 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되지만, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약은 김동현 임차권등기에 한정해 실질 인수 부담을 0원으로 낮추는 요소입니다. 다만 확약 밖의 별도 임차권·점유가 새로 확인되면 그 부분의 인수위험은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 9층901호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·원룸형아파트) · 전용 16.01㎡ · 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 박일성 (2022.05.12. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 붙었다
말소기준은 2023.06.29 국 압류입니다. 이후 2025.12.24 국 압류와 2026.02.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 핵심은 그보다 앞서 2022.03.04부터 점유·전입한 김동현 임차인입니다. 보증금 100,000,000원은 현재 최저가 49,700,000원보다 크므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 제9층 제901호 16.01㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.04 · 확정 2022.02.11 · 배당요구 2024.03.13 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득은 실거래 평균보다 낮다
솔리채 전용 16.01㎡ 실거래 12건입니다. 평균은 65,900,000원, 최저는 48,000,000원, 최고는 100,000,000원입니다. 현재 최저가 49,700,000원은 실거래 평균의 75.4%입니다. 단, 이 할인은 확약이 유효해 실질 인수가 0원이라는 전제에서만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 16.01㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2022.12 | 16.01㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 9 | 63,800,000원 |
| 2022.06 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 65,900,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,294,600원 |
| 1. 임차인 김동현 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 48,405,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김동현 임차인에게 48,405,400원이 배당되고, 보증금 부족분 51,594,600원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 표시되어 이 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 이용상태는 “도시형생활주택(원룸형아파트)”입니다. 용도 판단은 기타가 아니라 실제 이용상태인 원룸형 주거로 보는 것이 맞습니다.
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재해 제반교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 9층 901호이며, 위생설비·급배수시설·승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있고, 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 환금성. 솔리채는 72세대, 사용승인일 2011.11.29, 전용 16.01㎡ 표본의 실거래 평균은 65,900,000원입니다. 다만 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회이고, 매각률은 0.0%로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김동현 임차권등기에 적용되는지, 말소 조건이 낙찰자에게 불리하지 않은지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약 반영 시 실질취득은 49,700,000원입니다. 확약이 인정되지 않으면 현재 회차에서도 계산상 미배당 51,594,600원이 붙어 실질취득 구조가 완전히 달라집니다.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 순위 1번 주택임차권등기의 말소 가능 여부와 필요한 서류를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장 확인이 필요합니다. 확약 밖 점유가 확인되면 별도 리스크입니다.
- 관리비·설비. 승강기와 급배수시설 등은 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다. 관리비 체납도 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘싼 원룸’이 아니라 ‘확약 검증형’이다
겉으로는 최저가 49,700,000원, 실거래 평균 대비 75.4%라 가격이 좋아 보입니다. 하지만 이 숫자는 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 김동현 임차권등기의 실질 인수가 0원*이 된다는 전제에서만 의미가 있습니다. 전제 없이 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있는 사건이고, 현재 회차의 계산상 부족분은 51,594,600원입니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본과 말소 조건이 확인되면 가격은 유효, 확인이 안 되면 보류. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 확약의 범위와 실행 가능성입니다.