36,015,000원
인천지방법원 2026타경501222. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 7층 739호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 105,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 36,015,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 3분의 1이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 인수범위입니다.
등기부에는 유수빈의 주택임차권이 2023.07.21. 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2022.04.12., 주민등록·점유개시는 2022.04.25., 확정일자는 2022.04.12.이며 보증금은 116,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 1,048,270원을 제외한 34,966,730원이 임차인에게 배당되고, 81,033,270원이 남습니다. 원칙대로라면 이 부족분이 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어 유수빈 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단해야 합니다.
그러나 이 확약을 사건 전체의 ‘인수 0원’으로 확대하면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에는 김준수가 별도로 확인되고, 전입일은 2024.02.23.이며 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 김준수에게 적용되는 매수인 인수액은 현재 숫자로 산정할 수 없고, 이 물건의 최종 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501222 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층 739호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제7층 제739호 · 20.75㎡ 전부에 주택임차권등기 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.04.25. 소유권이전 · 거래가액 116,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 36,015,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 확약된 임차권과 별도 미상임차인을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유수빈 주거 · 임차권등기 | 2022.04.25 | 116,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2022.04.12 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약 |
| 김준수 오피스텔 | 2024.02.23 | 미상 | 대항력 有 | 확정일자 미상 | 인수 가능 금액 산정 불가 |
실제 확인되는 임차인은 2명입니다. 유수빈은 등기임차권자로 보증금·확정일자·점유개시가 확인되며 확약 적용 대상입니다. 반면 김준수는 2024.02.23. 전입한 별도 점유자로, 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건을 “임차권 확약이 있으니 인수 0원”으로 단순화하는 것은 위험합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰보다 ‘미상 인수액’이 먼저다
현재 최저매각가는 36,015,000원으로 감정가 105,000,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 25,210,500원, 5회 유찰 시 17,647,350원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
하지만 유수빈 보증금만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 계산상 인수액은 81,033,270원, 4회 유찰 시 91,643,289원, 5회 유찰 시 99,070,302원입니다. 다만 이 금액들은 유수빈 임차권에 대한 말소동의 확약 때문에 실질적으로는 0원 처리해야 합니다.
문제는 김준수입니다. 보증금이 미상이라 이 사람에 대한 인수액을 현재 계산할 수 없습니다. 따라서 36,015,000원이라는 최저가만으로 실제 취득비용이 싸다고 판단할 수 없습니다. 실거래 자료도 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 1. 임차인 유수빈 보증금 | 116,000,000원 | 34,966,730원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 유수빈의 보증금 부족액은 81,033,270원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 김준수의 보증금은 별도로 확인되지 않아 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 7층 739호입니다.
- 주위환경. 논곡중학교 서측 약 400미터 지점으로, 업무시설·공장·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 15인승 승강기, 화재탐지설비, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 남동측 약 40미터 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 오피스텔·지식산업센터·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김준수 보증금 확인. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득비용과 입찰 상한을 계산할 수 없습니다.
- 확약서 원문 확인. 유수빈 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 두 임차관계 분리. 유수빈의 확약을 김준수에게까지 확대해 해석하지 마십시오. 두 사람의 계약·점유·보증금 관계를 각각 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.02. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 점검해야 합니다.
- 3회 유찰을 가격 메리트로 단정 금지. 실거래 자료가 없고 미상 인수위험이 남아 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 현재 점유현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,601만원”보다 먼저 볼 숫자는 ‘미상’이다
이 물건은 감정가 105,000,000원에서 3회 유찰돼 36,015,000원까지 내려왔습니다. 유수빈의 보증금 116,000,000원은 현재 회차 기준 81,033,270원이 미배당되는 계산이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 이 사건이 깨끗해진 것은 아닙니다. 별도 점유자 김준수는 2024.02.23. 전입했고 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 확약 밖에 남은 이 미상 보증금 때문에 최종 실질취득비용도 아직 확정되지 않습니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 3회 유찰과 34.3%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 근거가 부족합니다. 유수빈 리스크는 확약으로 해소됐지만, 김준수 리스크는 아직 열려 있습니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 김준수의 임대차 원금 확인입니다.
