116,200,000원
인천지방법원 2026타경501224. 장수동 유엔빌리지6차 3층 302호, 전용 52.38㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 166,000,000원, 1회 유찰되어 현재 최저가는 116,200,000원입니다. 현 최저가만 놓고 보면 최근 동일 면적 실거래 평균 153,333,333원 대비 75.8%라 가격 할인은 분명합니다.
그러나 이 사건은 단순한 “70% 유찰 물건”이 아닙니다. 등기부상 165,000,000원 임차보증금의 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서에도 인수권리로 표시된 이슈가 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 윤희라 임차권등기에 대해서는 실질 인수를 0원*으로 평가합니다. 이 확약이 없었다면 가격 판단 자체가 달라질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 장수동 782-4 유엔빌리지6차 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.38㎡ · 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 육제호 (2021.04.12. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
말소기준은 2012.05.11. 인천원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행·안양원예농업협동조합 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 쟁점은 후순위 권리 중 윤희라 주택임차권등기 165,000,000원입니다. 명세서상 인수권리로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 이 임차권등기 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 확약 범위와 별도 확인 대상
| 이름 | 내용 | 전입·확정·배당 | 보증금 | 판정 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방광신 | 점유자 | 전입 2025.03.17 · 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 | 전입이 말소기준권리 이후입니다. 인수액은 산정되지 않지만, 실제 점유·명도와 보증금 주장은 확인 대상입니다. |
| 윤희라 | 제3층 제302호 52.38㎡ 전부 · 주거 · 주택임차권등기 | 확정 2021.03.05 · 점유개시 2021.03.22 · 전입 2021.03.23 · 배당요구 2023.08.25 | 165,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 아님 확약 확인 | 명세서상 인수권리로 표시된 핵심 권리입니다. 다만 말소동의 확약서가 있어 본 분석에서는 실질 인수 0원*으로 봅니다. |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 표본은 얇다
동일 면적 52.38㎡ 실거래는 3건입니다. 평균은 153,333,333원, 최저는 140,000,000원, 최고는 175,000,000원입니다. 현재 최저가 116,200,000원은 평균 대비 75.8%로 수치상 할인 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 52.38㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2023.11 | 52.38㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.07 | 52.38㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | 52.38㎡ | 3건 | 153,333,333원 |
다만 유엔빌리지#6은 총 8세대 규모의 소형 다세대입니다. 거래 표본이 3건뿐이고, 최근 거래도 2024.08이므로 아파트 단지처럼 촘촘한 시세 판단은 어렵습니다. 할인율은 매력적이지만, 환금성과 명도·권리 확인 비용을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,426,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 455,000,000원 | 113,773,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 100,800,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,212,691원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 금액은 선순위 근저당에 흡수됩니다. 채권자 총 청구액 1,099,012,691원 중 예상 배당은 113,773,200원, 미배당은 985,239,491원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 산정하되, 당해세·최우선변제·체납 관리비 등은 실제 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 장수동 소재 인천광역시 청소년수련관 남측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2012.01.30 사용승인, 총 8세대 규모의 유엔빌리지#6입니다. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 3층입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역에 속하고, 북측 약 15m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,744,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 거래 표본은 3건, 단지 규모는 8세대입니다. 가격 할인은 있으나 대단지 아파트처럼 즉시 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤희라 주택임차권등기 165,000,000원에 정확히 대응하는지, 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 확약 범위 분리. 확약은 윤희라 임차권등기에 한정됩니다. 방광신 점유, 보증금 미상, 명도 협의는 별도 리스크로 다뤄야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 확인됩니다. 당해세에 해당하면 배당에서 0순위로 차감될 수 있으므로 세무 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 명도 비용 반영. 임차권등기와 별도 점유자가 함께 보이는 사건입니다. 인도명령 가능성, 이사비, 협의 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 환금성 할인. 총 8세대 다세대이고 실거래 표본이 적습니다. 실거래 평균 대비 75.8%라도 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 확인형 할인 물건”
이 물건은 표면상 최저가가 실거래 평균의 75.8%라 매력적으로 보입니다. 하지만 본질은 임차권등기 165,000,000원을 어떻게 처리하느냐입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 윤희라 임차권등기는 실질 인수 0원*으로 볼 수 있지만, 이 확약은 해당 임차권등기에만 적용됩니다. 방광신 점유·보증금 미상, 국세·지방세 압류, 8세대 다세대의 낮은 환금성까지 감안하면 권리 확인을 끝낸 사람에게만 할인폭이 의미 있는 물건입니다.
