창원지방법원 2025타경358. 의령읍 동동리 950-1의 토지와 주택 등을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 304.0㎡의 대지이고, 감정평가 이용상태상 건물은 주택 및 일부 창고 등으로 이용 중입니다. 말소기준은 2016.02.25. 의령신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 2026.04.16.에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록도 확인됩니다.
권리 자체보다 주의할 것은 현황입니다. 본건 토지 일부와 타인 소유의 동동리 931-10번지가 함께 일단으로 이용되고 있으며, 본건 일부에 소재하는 소유관계 미확인 건물 3동과 태양광시설은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 건물 출입대문에 표시된 도로명주소 역시 의병로25길 7과 의병로25길 9-3이 현황상 함께 확인되어, 낙찰 전 실제 사용범위와 출입관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경358 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 의령읍 동동리 950-1 · 의병로25길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 등 / 주택 및 일부 창고 등 |
| 토지 | 대 · 304.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 조현석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 126,594,962원 / 62,031,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 122,717,576원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.01.27. 의령신용협동조합의 채권최고액 65,000,000원 근저당, 2021.03.10. 조현철의 채권최고액 60,000,000원 근저당, 그리고 2025년 설정된 롯데카드·경남신용보증재단·한국캐피탈·제이비우리캐피탈의 가압류는 모두 말소기준보다 뒤입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지윤 | 미상(별지 점유관계조사서 본건2의 기타란 참조) | 2021.09.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이지윤의 전입일은 2021.09.01.로 말소기준권리인 2016.02.25.보다 늦어, 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 따라서 대항력에 따른 보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 점유 부분도 미상이므로, 실제 명도 대상과 점유범위는 현장에서 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,031,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,516,558원 |
| 을구 1번 근저당권 · 의령신용협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 의령신용협동조합 | 65,000,000원 | 21,514,442원 |
| 을구 3번 근저당권 · 조현철 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,693,621원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경남신용보증재단 | 47,950,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 48,631,738원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 6,951,422원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 276,226,781원, 채권자 예상배당은 60,514,442원, 미배당은 215,712,339원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 126,594,962원, 현재 최저매각가는 62,031,000원이고 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 이후 시나리오는 3회 유찰 시 43,421,700원, 4회 유찰 시 30,395,189원입니다.
⑤ 현황 리스크 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 1-1·1-2가 매각에 포함됩니다.
- 인접토지와 일단 이용. 본건 토지 일부가 타인 소유의 동동리 931-10번지 일부와 함께 주거 기타 건부지로 이용 중입니다.
- 매각제외 시설. 본건 일부의 소유관계 미확인 건물 3동과 태양광시설은 평가와 매각에서 제외되며, 최저매각가격에도 그 사정이 반영되어 있습니다.
- 건물 현황 차이. 감정평가서상 가)건물은 공부상 목조 스레이트지붕이나 현황 보강블록조 강판기와지붕이고, 나)건물은 공부상 목조이나 현황 보강블록조이며 주택 및 일부 창고 등으로 이용 중입니다.
- 주소 현황. 공부상 도로명주소는 의병로25길 7이나, 현황조사에서는 본건 건물 출입대문에 의병로25길 9-3이 부여된 것으로 확인됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남산초등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·주상용건물·학교·근린상가 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 가) 주택 등, 나) 주택 및 일부 창고 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 304.0㎡ 대지, 평지·부정형·세로한면(불), 공시지가 265,900원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 근저당 원본 확인. 최초 채권최고액 39,000,000원과 변경등기 78,000,000원, 예상배당표의 39,000,000원 적용 관계를 확인하세요.
- 점유자 확인. 이지윤의 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 거주 상태를 확인하세요.
- 경계 확인. 본건 950-1과 타인 소유 931-10의 실제 이용경계를 지적도·현황측량으로 대조하세요.
- 매각제외 시설 확인. 건물 3동과 태양광시설의 소유자·사용권원·철거 또는 존치 관계를 확인하세요.
- 출입관계 확인. 의병로25길 7과 의병로25길 9-3으로 조사된 출입대문과 실제 진입 동선을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현황가치를 별도로 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현황관계가 더 중요하다
등기상 구조만 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류는 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 점유자 이지윤 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 제공 자료상 대항력이 없습니다.
하지만 이 사건을 단순한 권리 안전형으로 보기는 어렵습니다. 토지 일부가 타인 소유 토지와 함께 이용되고, 소유관계 미확인 건물 3동과 태양광시설은 매각에서 제외되며, 건물 구조와 출입주소도 공부와 현황 사이에 확인할 요소가 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 결론은 등기 인수위험은 낮지만, 현황·경계·매각제외 시설 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
