인천지방법원 2026타경501228. 간석동 센트라움 제4층 제102동405호, 전용 55.19㎡ 오피스텔입니다. 감정가 182,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 89,180,000원, 감정가의 49%입니다. 겉으로는 큰 할인처럼 보이지만 권리관계가 단순한 물건은 아닙니다. 현재 등기상 말소기준은 2026.02.11 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.05.24 강범수의 주택임차권등기가 존재합니다.
강범수는 임차보증금 190,000,000원, 확정일자 2022.03.07, 주민등록일자 2022.04.08이 확인되고 배당요구도 한 임차인입니다. 현 회차 배당 시뮬레이션에서는 87,174,760원을 배당받고 102,825,240원이 남으므로 원칙만 적용하면 낙찰가 89,180,000원에 미배당 보증금을 더한 구조가 됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 기준상 강범수 임차권으로 인한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 4층102동405호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 55.19㎡ · 15층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김경혜 · 2018.03.29 소유권이전등기 (2017.01.08 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 단지 | 센트라움 · 56세대 · 2017.06.15 준공 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
과거 신한은행 근저당 2건과 농협은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 말소기준인 2026.02.11 강제경매개시결정보다 앞선 강범수의 주택임차권등기입니다. 이 권리는 원칙적으로 매수인에게 인수될 구조지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 강범수 관련 인수는 실질 0원으로 보되, 확약 밖의 김진구·윤민정은 따로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 확약 밖 2명이 변수
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강범수 | 2022.04.08 | 190,000,000원 | 2022.03.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 배당 시뮬레이션상 미배당 102,825,240원 |
| 김진구 | 2025.10.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 윤민정 | 2025.11.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
* 강범수의 배당 시뮬레이션상 미배당액은 102,825,240원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영해 강범수 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 김진구·윤민정의 권리에는 적용하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 58.5%보다 ‘확정 실질취득가’가 먼저다
센트라움 전용 55㎡ 안팎 거래에서 최근 12개월 실거래 평균은 152,400,000원, 최신 거래는 2026.05 · 167,000,000원입니다. 현재 최저가 89,180,000원은 최근 12개월 평균의 58.5%입니다. 다만 전체 거래 평균 163,522,727원에는 과거 거래가 함께 들어가므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 55.31㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 54.62㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 55.31㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 152,400,000원 |
중요한 것은 시장 방향입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 -11.8% 낮아 하락 추세가 확인됩니다. 따라서 과거 최고가 195,000,000원이나 전체 평균만 근거로 현재 가치를 높게 볼 수 없습니다. 최신 거래 167,000,000원과 최근 12개월 평균 152,400,000원이 우선 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 1. 임차인 강범수 보증금 | 190,000,000원 | 87,174,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,005,240원과 강범수 배당 87,174,760원으로 매각대금이 소진되고, 강범수 보증금 부족분은 102,825,240원입니다. 다만 강범수 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 미상 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 강범수 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 89,180,000원 | 102,825,240원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 62,425,999원 | 129,097,669원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 24% | 43,698,199원 | 147,488,369원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 강범수의 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 이 때문에 최저가만 내려간다고 실질취득 부담이 같은 폭으로 떨어지지 않습니다. 이 사건은 확약 때문에 강범수 부분만 예외적으로 실질 0원 처리되지만, 김진구·윤민정의 미상 인수위험은 유찰 횟수와 무관하게 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 전용 55.19㎡입니다.
- 입지. 간석오거리역(인천1호선) 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린시설·업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 4층이며, 급배수·위생·소화전·도시가스·주차장·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공시지가는 2,624,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 실거래 평균 152,400,000원, 최신 거래 167,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -11.8% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 강범수 임차권등기의 말소 범위와 조건이 실제 매각·소유권이전 과정에서도 적용되는지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 김진구 보증금 확인. 2025.10.13 전입자로 조사됐으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 승계액을 확인해야 합니다.
- 윤민정 보증금 확인. 2025.11.21 전입자로 조사됐으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 강범수 확약과 별개의 위험입니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 강범수 확약을 적용한 기준가격은 89,180,000원이지만, 김진구·윤민정 인수액이 확인되면 반드시 그 금액을 더해 최근 12개월 평균 152,400,000원 및 최신 거래 167,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -11.8%이므로 전체 평균 163,522,727원이나 과거 최고가 195,000,000원을 현재 가격 메리트의 주된 근거로 삼지 않아야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하고 있으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 확약 밖 임차인이 결론을 막는다”
이 물건의 표면 가격만 보면 감정가 182,000,000원에서 두 차례 유찰돼 89,180,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 152,400,000원의 58.5%입니다. 그러나 경매 가격의 핵심은 최저가가 아니라 실질취득가입니다.
강범수의 보증금 190,000,000원은 배당만 놓고 보면 102,825,240원이 남아 매수인 인수형이 되지만, 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 강범수 관련 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 문제는 그 확약이 김진구·윤민정에게까지 확장되지 않는다는 점입니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 승계액도 미상입니다.
여기에 최근 실거래 추세도 -11.8%로 하락 중입니다. 따라서 “감정가의 49%니까 무조건 싸다”는 물건이 아니라, 주된 1.9억 인수는 확약으로 풀렸지만 확약 밖 임차인 2명의 보증금을 확인해야 비로소 가격 판단이 완성되는 사건입니다. 권리 확인 전에는 실질취득가가 확정되지 않으므로, 종합적으로는 보수적인 접근이 맞습니다.
