인천지방법원 2026타경501242. 인천 서구 검암동 해피하우스 102동 203호, 전용 45.52㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 157,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 109,900,000원입니다. 확인되는 거래는 2022년 1월 같은 전용 45.52㎡ 2층 148,000,000원 1건뿐이라, 가격표만 보면 할인폭은 있어 보입니다. 그러나 이 물건은 단순한 “싸다”보다 임차권등기와 확약의 효력을 먼저 봐야 합니다.
등기상 말소기준은 2013.06.17 계양신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정과 주택임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다. 특히 황인환의 주택임차권등기는 명세서상 인수권리로 경계해야 하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수 0원*으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 676-10 해피하우스 102동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 45.52㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 2층 |
| 소유자 | 이용성 (2022.01.07. 거래가 148,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당, 관건은 임차권등기 확약
말소기준은 을구 1번 계양신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 을구 8번 주택임차권등기는 보증금이 148,000,000원으로 커서 문서 확인 없이 지나가면 안 됩니다. 이 임차권등기에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차인 관련 인수는 실질 0원*으로 정리하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최종원 | 현황조사·매각물건명세서상 확인 | 2025.08.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황인환 | 제2층 제203호 45.52㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.15 / 2021.11.22 | 148,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 표본은 얇다
해피하우스101동102동은 2013.04.10 사용승인, 총 29세대 규모입니다. 같은 전용 45.52㎡에서 확인되는 거래는 2022.01 2층 148,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 109,900,000원은 이 거래가의 74.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 45.52㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 평균 | 45.52㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
가격만 놓고 보면 감정가 157,000,000원보다 한 차례 내려온 현재 최저가가 유리합니다. 하지만 거래 표본이 1건이고, 단지 규모가 29세대에 불과합니다. 따라서 최저가가 실거래 대비 낮다는 점은 장점이지만, 환금성은 아파트 대단지처럼 보수적으로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 계양신용협동조합 | 3,900,000,000원 | 107,561,400원 |
| 을구 3번 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 143,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,787,858원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 11,268,721원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 10,046,194원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 경기남부수산업협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 105,840,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 109,900,000원 가정 시 집행비용 2,338,600원 차감 후 계양신용협동조합에 107,561,400원이 배당되고, 후순위 채권은 미배당입니다. 총 청구 4,678,942,773원 중 예상배당은 107,561,400원, 미배당은 4,571,381,373원입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 배당순위와 차감액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간재울초등학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택 중심의 공동주택·근린생활시설·학교가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역 검바위역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 203호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형에 가까운 토지로 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중이며, 동측 중로폭·서측 소로폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 29세대 소규모 단지이고 확인 거래도 1건입니다. 가격 할인은 장점이나, 매도 시 대단지 아파트 수준의 유동성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 황인환 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이 호수·이 임차권·이 절차를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 확약 밖 점유 확인. 최종원은 2025.08.05 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않습니다. 현장 점유자, 점유 권원, 이사 가능성을 따로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당과 실제 비용 판단이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 소규모 공동주택은 관리비·공용부분 체납 확인이 중요합니다. 관리 주체 확인과 체납 내역 확인을 선행하세요.
- 환금성 보수 적용. 29세대, 확인 거래 1건입니다. 실거래 148,000,000원을 절대 시세로 고정하지 말고, 보수적인 재매각 가능가를 별도로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·말소동의 확약서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “할인”보다 “확약 확인”이 먼저
이 물건은 최저가만 보면 매력적입니다. 감정가 157,000,000원에서 1회 유찰되어 109,900,000원까지 내려왔고, 확인 거래 148,000,000원 대비 74.3%입니다. 하지만 승부처는 가격표가 아니라 주택임차권등기 148,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 황인환 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 보지만, 이 확약의 범위와 조건을 원본으로 확인해야 합니다. 여기에 최종원 점유 확인, 국세·지방세 압류, 소규모 단지 환금성까지 감안하면 결론은 명확합니다. 가격은 합격권, 권리는 확약 원본 확인 후 입찰.
