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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

C 매력지수48 유찰 2회

부동산강제경매

2026타경501245 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 72.58㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
137,166,400원 1억 3,716만 감정가 224,000,000원
감정가의 61% 2026-07-29 낙찰
최저매각가 109,760,000원 최저가 대비 +24%
낙찰일
07-29 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,097만원
최저가의 10% · 10,976,000원
감정가 대비
▼ 38.8% 싸게 매수
감정가 2.24억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 대항력 임차권 2.7억이 핵심 변수입니다.
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법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가는 반값이지만, 임차보증금 인수가 핵심 변수 — 인천 우진드림캐슬 401호

인천지방법원 2026타경501245 · 인천광역시 부평구 청천동 6-15 우진드림캐슬 4층401호
감정가 2.24억 · 최저매각가 1.0976억(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.29 · 강제경매(주택도시보증공사)
48점
매력지수 C등급 · 권리분석상 임차보증금 인수 위험이 핵심인 오피스텔 — 확약 여부 확인이 필요한 물건
2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차권 보증금 270,000,000원 중 미배당 인수 위험이 존재하며 HUG 말소동의 확약 적용 여부 확인이 필요해 보수 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 2.7억 권리입니다. 이동관 임차인은 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차권등기 상태로, 일반적인 최저가 낙찰만 보고 접근하면 안 됩니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 인수 여부는 확약 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
감정가
224,000,000원
오피스텔
최저매각가
109,760,000원
2회 유찰
임차보증금
270,000,000원
이동관 임차권
핵심지표
인수 검토
확약 확인 필요

인천지방법원 2026타경501245. 인천 부평구 청천동 우진드림캐슬 4층 401호 오피스텔입니다. 감정가는 2.24억이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 1.0976억까지 떨어졌습니다. 그러나 이 물건은 단순히 할인된 오피스텔이 아닙니다. 등기부상 주택임차권등기자인 이동관의 보증금 2.7억이 존재하고, 대항력 있는 임차권이라는 점이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2026타경501245 (강제경매)
소재지인천광역시 부평구 청천동 6-15 우진드림캐슬 4층401호
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 4층 401호 · 72.58㎡
소유자안희숙
감정가 / 최저가224,000,000원 / 109,760,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 270,000,000원
매각기일2026.07.29

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

말소기준권리는 을구 3번 근저당권(2024.05.21 접수, 우주천, 채권최고액 90,000,000원)입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 4번 주택임차권(이동관)은 대항력과 우선변제권이 있는 권리로 확인됩니다.

⚠️ 임차보증금 인수 검토 이동관 임차인의 보증금은 270,000,000원입니다. 현재 배당 예상액은 107,423,360원으로 부족분 162,576,640원이 발생합니다. 일반적인 대항력 임차 구조라면 매수인 인수 위험이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 확약 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인점유보증금대항력우선변제승계
이동관 4층 401호 72.58㎡ 270,000,000원 有 有 확약 확인 필요
김도현 현황조사 미상 없음 해당 없음 없음

③ 예상배당표 (최저가 109,760,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,336,640원
임차인 이동관 보증금270,000,000원107,423,360원
을구 3번 근저당권 우주천90,000,000원0원
주택도시보증공사270,000,000원0원
매수인 예상 인수액-162,576,640원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
최저가는 낮아졌지만 임차보증금 인수 여부를 함께 봐야 합니다.
✅ 긍정 요소 2회 유찰로 가격 진입점은 낮아졌고, 오피스텔 자체의 공부상 하자는 확인되지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다.
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 이동관 임차권이 존재합니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되며, 주택도시보증공사 확약서가 실제 임차권 말소와 인수 위험 제거에 적용되는지 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 인천용마초등학교 북측 인근, 오피스텔·다세대·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
  • 이용상태. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 401호입니다.
  • 규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 관련 사항이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이동관 임차권에 어떻게 적용되는지 원본 확인이 필요합니다.
  • 실질취득 계산. 대항력 임차권이 유지되는 경우 낙찰가보다 보증금 기준 부담이 커질 수 있습니다.
  • 미상 점유 확인. 김도현 전입자는 보증금 미상이며 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 숫자만 보면 감정가의 절반 수준까지 떨어진 매력적인 오피스텔처럼 보입니다. 그러나 경매에서는 최저가보다 권리 구조가 우선입니다. 이동관 임차권의 대항력과 보증금 2.7억은 이 사건의 핵심 변수입니다. 확약서가 실제 위험을 제거하는지 확인된다면 검토 대상이 될 수 있지만, 그렇지 않다면 낮은 낙찰가만으로는 안전한 매수가 아닙니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 부평구 청천동 6-15 우진드림캐슬 4층401호

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