인천지방법원 2026타경501247. 인천 서구 청라동 딜라이트타워 5층 515호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 78,400,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 54,880,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%라 싸 보이지만, 권리의 중심에는 2012.12.12 한국외환은행 근저당권과 2024.06.03 주택임차권등기가 같이 놓여 있습니다.
말소기준은 2012.12.12 주식회사한국외환은행 근저당권입니다. 이후의 신한은행 근저당, 서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인 김수빈의 전입·점유개시일은 2022.03.29로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 주택임차권등기는 명세서상 인수권리로 기재되어 있으므로, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 입찰 전 원본으로 확인하는 것이 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-16 딜라이트타워 5층 515호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 14층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박지수 (2023.02.28 소유권이전, 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,400,000원 / 54,880,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
을구 1번 한국외환은행 근저당권은 2012.12.12 접수된 권리로, 이 사건의 말소기준입니다. 김수빈 임차인의 주택임차권등기는 2024.06.03 접수되어 말소기준보다 훨씬 늦습니다. 그래서 전입·점유개시일 2022.03.29를 보더라도 말소기준권리보다 후순위라 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 8,500만원, 확약 전제 실질 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수빈 | 제5층 제515호 27.916㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 전입 2022.03.29 · 확정 2022.03.14 · 점유개시 2022.03.29 | 2024.06.03 | 대항력 없음 후순위 실질 0원* |
* 주택임차권등기는 명세서상 인수권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 보아 실질 인수 0원으로 정리했습니다. 확약서 원본과 말소 절차는 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,387,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 2,600,000,000원 | 53,492,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 54,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,880,000원 기준으로 선순위 한국외환은행 근저당에만 53,492,160원이 배당되고, 신한은행과 신청채권자 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 총 미배당은 2,685,507,840원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 “청라1동 우체국” 동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물 내 제5층 제515호입니다. 사용승인일은 2012.04.03이고, 기본적인 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·용도. 대체로 장방형의 토지로 업무시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지 등으로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역이고, 지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.8.26.부터 2026.8.25.까지 적용됩니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소확약 원본 확인. 을구 5번 주택임차권등기는 명세서상 인수권리로 적혀 있습니다. 말소동의 확약서 제출 사실과 말소 절차를 반드시 원본으로 확인하세요.
- 보증금 85,000,000원 착시 주의. 김수빈 임차인의 보증금은 최저가보다 큽니다. 다만 대항력은 없고, 확약 전제 실질 인수는 0원*입니다. 확약이 없다면 전혀 다른 물건이 됩니다.
- 미납관리비 확인. 2026. 3.까지 관리비 2,368,620원이 미납된 상태로, 매수인에게 승계될 수 있습니다. 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당구조 확인. 현재 최저가 기준 주식회사한국외환은행에만 53,492,160원이 배당되고, 주택도시보증공사 청구금액 85,000,000원은 배당 0원으로 계산됩니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트처럼 단순 비교하지 말고, 실제 이용·대출·세금·관리비 구조를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·확약서·관리비 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “확약이 살아 있느냐”
이 물건은 감정가 78,400,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 54,880,000원입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 결론은 단순하지 않습니다. 김수빈 임차인의 보증금은 85,000,000원이고 주택임차권등기는 명세서상 인수권리로 기재되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약 이행을 전제로 한 실질 인수는 0원*입니다. 즉 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 확약서 확인과 관리비 확인입니다. 권리상 큰 방향은 정리 가능하지만, 서류 확인을 건너뛰면 안 되는 오피스텔입니다.