제주지방법원 2025타경8019. 표선면 가시리의 동·식물관련시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자 조선예가 2023년 4월 12일 소유권을 취득한 날 제주양돈축산업협동조합 앞으로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 근저당권은 2025년 3월 17일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 같은 회사가 651,800,464원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후 등기된 국의 압류, 경매개시결정, 제주특별자치도의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고·등재된 임차인은 없고 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 더 중요한 문제는 등기부 밖에 있습니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물이 목록 1과 인접 토지 가시리 978 양 지상에 걸쳐 조사됐고, 그 건물에 관한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8019 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 978-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설 · 과수원 및 전 현황 |
| 토지 | 2,127㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 27,700원/㎡ |
| 건물 현황 | 잡석조 슬레이트지붕(지붕멸실) 단층 · 설비 없음 |
| 소유자 | 조선예 (2023.04.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 818,783,450원 / 401,204,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 651,800,464원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 목록 1·3 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형, 현황 리스크는 별도
말소기준은 2023년 4월 12일 제주양돈축산업협동조합의 근저당권입니다. 2025년 3월 17일 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 그 뒤의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
최저매각가는 401,204,000원으로 감정가 818,783,450원의 49%입니다. 다만 이 물건은 동·식물관련시설과 과수원·전 현황의 토지를 묶어 매각하는 특수 용도 자산입니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차가 내려온 결과일 뿐, 실제 시장가보다 낮다는 의미와 같지 않습니다.
따라서 가격 판단의 기준은 최저가 자체가 아니라, 농지취득 가능성, 제시외 건물의 존치와 법정지상권 가능성, 지붕이 멸실된 건물 상태, 토지 규제 및 실제 활용 가능성을 모두 반영한 현장 가치여야 합니다. 이 검토 없이 “감정가의 절반이니 저렴하다”고 결론 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,204,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,412,040원 |
| 1. 근저당 · 제주양돈축산업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,791,960원 |
현재 최저가 가정에서는 채권최고액 360,000,000원이 전액 배당되고 34,791,960원이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 401,204,000원 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 280,842,800원 | 276,111,001원 | 83,888,999원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 196,589,960원 | 193,037,701원 | 166,962,299원 |
④ 농지·건물·이용상태 — 입찰 전 해결할 조건
- 농지취득자격증명. 목록 1과 목록 3은 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다. 농지위원회 심의를 거치는 경우 발급 여부 판단에 14일 이내가 적용될 수 있으므로 입찰 전 해당 행정관서에 신청할 수 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 분리해 선택할 수 없으며, 목록 전체를 함께 취득하는 구조입니다.
- 제시외 건물 제외. 목록 1과 인접지 가시리 978 양 지상에 있는 약 68.3㎡ 창고와 약 32.0㎡ 구조물은 매각 대상에서 제외됩니다.
- 소재지 정리 상태. 목록 2 건물은 공부상 가시리 978번지이지만, 2023년 2월 28일 토지분할 뒤 소재지번이 정리되지 않았고 실제 현황은 목록 1 지상입니다.
- 건물 상태. 잡석조 슬레이트지붕 단층 건물로 조사됐으나 지붕은 멸실됐고 설비는 없습니다.
- 토지 현황. 지목과 토지이용상황은 과수원이며, 기호 3은 공부상 과수원이지만 현황은 전입니다.
- 부속물. 목록 1 지상에 전신주가 있고, 목록 1·3의 과수목·경계수·돌담 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 샤인빌CC 클럽하우스 서측 인근이며, 주변은 단독주택·일반음식점·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 자연취락지구에 해당합니다.
- 환경·개발 제한. 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 4-2등급·5등급, 지하수자원보전 3등급·4등급과 관련된 제한이 있습니다.
- 토지 형태. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 동·식물관련시설과 농지 성격의 자산으로, 매수 목적과 활용계획이 명확한 수요자 중심으로 접근해야 합니다. 반복 유찰과 법정지상권 불확실성도 매각 난도를 높이는 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 1·3에 대한 발급 가능 여부와 필요한 영농계획·자격 요건을 관할 행정관서에서 입찰 전에 확인하세요.
- 법정지상권 조사. 매각 제외 제시외 건물의 소유자, 건축 시점, 토지와 건물의 소유관계 변동, 점유 범위를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계·면적 측량. 제시외 건물이 목록 1과 인접지에 걸쳐 있으므로 지적 경계와 실제 점유선을 측량해 확인하세요.
- 건물 활용성. 지붕멸실 상태, 구조 안전성, 철거·보수 가능 여부와 비용을 현장에서 조사하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역이라도 생태계·지하수·경관·가축사육 제한이 중첩되므로 희망 용도의 인허가 가능성을 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 신고·등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 가격 가점을 주지 말고, 현황과 규제를 반영한 토지·건물의 개별 가치를 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농지취득자격증명 관련 안내를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건이 아니다
이 사건의 등기권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 매각 제외 제시외 건물이 두 필지에 걸쳐 조사됐고 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 목록 1·3은 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못하면 보증금을 반환받지 못합니다. 여기에 지붕멸실 건물, 중첩된 토지 규제, 소재지번 미정리 상태까지 함께 검토해야 합니다.
최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 되지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 현황상 위험은 금액 미정. 농취증 발급 가능성과 제시외 건물의 권리관계를 먼저 확정할 수 있을 때에만 가격 검토로 넘어가는 순서가 맞습니다.
