명세서상 임차권 인수, 그러나 HUG 말소동의 확약 — 부평 한울펠리스 502호

인천지방법원 2026타경501254. 부평동 한울펠리스 5층 502호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 최저가는 130,200,000원으로 감정가 186,000,000원의 70%입니다. 권리 흐름만 보면 말소기준 이후 가압류·근저당·압류·경매개시결정이 줄줄이 이어지고, 배당표상 대부분은 미배당입니다. 다만 매수인이 실제 떠안을지 여부는 별개입니다. 이 사건에서 매수인 인수 판단의 중심은 을구 17번 주택임차권등기와 그에 대한 주택도시보증공사 말소동의 확약서입니다.

결론부터 정리하면, 홍미애·노은정 임차권자는 모두 전입신고가 말소기준일 이후로 표시되어 대항력 없음으로 정리됩니다. 특히 노은정의 임차보증금은 186,000,000원이고 명세서상 인수권리로 적혀 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권등기에 대해서는 실질 인수 0원*으로 보는 구조입니다. 따라서 이 사건은 “임차보증금 인수형” 으로 시세를 비교할 물건이 아니라, 확약 반영 여부와 배당 미달 구조를 확인하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 정리

말소기준은 2008.12.11 갑구 2번 가압류 · 강천석 150,000,000원으로 잡힙니다. 이후 등장하는 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 물건은 과거 경매와 말소 이력이 여러 차례 섞여 있고, 현재 배당표상 선순위 채권이 대부분 흡수되는 구조라 단순히 “최저가가 낮다”만 보고 접근할 물건은 아닙니다.

② 임차권자 분석 — 대항력은 없고, 인수는 확약이 관건

임차권자로 확인되는 사람은 2명입니다. 보증기관 명의의 대위·승계 중복신고가 아니라 홍미애, 노은정 각 임차권자로 표시되어 있습니다. 두 임차권자 모두 전입신고가 말소기준일 이후로 정리되어 대항력 없음입니다.

* 을구 17번 임차권등기 보증금은 186,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 반영되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)

현재 회차 매각가 130,200,000원을 가정하면 채권총액 2,748,100,000원 중 채권자 배당은 127,577,200원, 미배당은 2,620,522,800원입니다. 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부흥초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제5층 제502호이며, 사용승인일은 2009.01.15입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
• 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 명세서 원본 확인. 을구 17번 주택임차권등기 인수 문구와 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위를 반드시 대조하세요.
• 확약 적용 범위. 확약은 을구 17번 임차권등기에 대한 판단입니다. 다른 점유자나 별도 권리 주장이 확인되면 별도로 검토해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다.
• 배당 부족. 현재 회차 기준 미배당이 2,620,522,800원으로 큽니다. 배당 부족 자체가 매수인 인수는 아니지만, 이해관계가 복잡한 사건입니다.
• 명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 이사 협의 가능성, 인도명령 대상 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있으면 0원, 확인이 빠지면 위험”

이 물건은 겉으로 보면 임차보증금 186,000,000원짜리 주택임차권등기가 보여 부담스러워 보입니다. 하지만 해당 임차권자는 대항력 없음으로 정리되고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 확약 반영을 전제로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 그렇다고 가볍게 볼 물건은 아닙니다. 국세·지방세 압류, 큰 미배당, 명세서상 인수권리 문구가 함께 있는 사건이기 때문입니다. 권리는 확약 확인 후 접근, 가격은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 확약서와 원본 서류의 일치 여부입니다.