128,800,000원
인천지방법원 2026타경501261. 인천 서구 검암동 라움-2 제4층 제403호입니다. 사건의 표시 용도는 근린주택이지만, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 전용은 53.152㎡, 단지는 총 12세대, 사용승인일은 2015.06.22입니다. 현재 최저가는 감정가 184,000,000원에서 1회 유찰된 128,800,000원입니다. 숫자만 보면 실거래 평균 대비 낮습니다. 하지만 이 물건은 권리표에서 임차권등기가 크게 보이는 유형이라, 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
말소기준권리는 2015.08.12. 을구 1번 근저당권입니다. 등기상 전민욱의 주택임차권등기는 2022.06.21. 접수된 후순위 권리이고, 전입신고일도 2020.05.29.로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 인수형 임차인으로 보지 않습니다. 다만 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501261 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 665-7 라움-2 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 · 전용 53.152㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.08.31. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 128,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기와 확약서
말소기준권리 이후 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 가장 눈에 띄는 것은 을구 5번 주택임차권등기입니다. 임차보증금이 160,000,000원으로 최저가보다 크기 때문에 겉으로는 매우 부담스러워 보입니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리 이후이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
* 명세서상 인수로 표시되는 금액은 임차보증금 160,000,000원입니다. 말소동의 확약서가 제출된 이 임차권에 한해 실질 인수는 0원으로 보았습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
표상 실제 임차인은 전민욱 1명입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않고, 임차권등기된 보증금 160,000,000원 하나만 확인합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전민욱 주거 · 임차권등기 | 제4층 제403호 53.152㎡ 전부 | 160,000,000원 | 전입 2020.05.29 확정 2020.05.12 배당요구 2022.06.21 | 없음 말소기준 2015.08.12 이후 | 후순위 배당표상 임차인 배당 없음 | 실제 임차인 말소동의 확약 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균의 76.8%
라움-2의 같은 면적대 거래 표본은 3건입니다. 거래가격은 163,000,000원~170,000,000원, 평균은 167,666,666원입니다. 현재 최저가 128,800,000원은 이 평균의 76.8%입니다. 인수액을 실질 0원으로 보면 현재 회차 실질취득도 128,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 52.31㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 52.31㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 53.15㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 167,666,666원 |
할인율만 놓고 보면 나쁘지 않습니다. 다만 라움-2는 총 12세대이고, 거래 표본이 3건뿐입니다. 즉 아파트 대단지처럼 실거래 표본이 두껍지 않습니다. 현재 회차 가격 메리트는 있으나, 환금성은 별도로 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 135,600,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,400,600,000원 중 예상배당은 126,196,800원, 미배당은 1,274,403,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 가격과 미배당 구조
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 1,274,403,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 90,160,000원 | 88,137,120원 | 1,312,462,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 63,111,999원 | 61,575,983원 | 1,339,024,017원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 채권자 미배당이 매우 큰 구조라, 배당으로 권리가 깨끗하게 만족되는 사건은 아닙니다. 매수인 관점에서는 인수 여부보다 임차권 말소 확약의 실행 가능성과 환금성이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 서인천고등학교 남측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 검바위역(인천2호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제403호입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 세장형 토지로 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중이며, 남측 약 25m 내외 도로와 북측 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이고 실거래 표본은 3건입니다. 가격은 낮아졌지만, 대단지 아파트식 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 전민욱 임차권등기를 정확히 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 임차권등기 말소가 실제로 가능한 문구인지, 별도 조건이 붙어 있는지 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 등기상 임차권자와 실제 점유자가 일치하는지, 별도 점유·유치·명도 이슈가 없는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 128,800,000원은 실거래 평균 167,666,666원의 76.8%입니다. 다만 거래 표본이 3건뿐이므로 보수적인 낙찰가 산정이 필요합니다.
- 관리비·공과금. 공동주택 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “할인폭은 좋지만, 확약서 확인형”
이 물건은 단순한 무권리 공실 물건이 아닙니다. 임차권등기가 있고, 임차보증금 160,000,000원이 최저가 128,800,000원보다 큽니다. 그래서 대항력 인수형처럼 보일 수 있지만, 전입신고가 말소기준권리 이후이고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 가격은 실거래 평균 대비 76.8%로 내려와 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 관심권, 권리는 확약서 원본 확인 후 접근입니다.
