창원지방법원 2025타경20346. 창원시 마산회원구 구암동 삼진연립주택 지하층1호에 관한 강제경매입니다. 공부상 용도와 달리 감정평가 당시 창고로 이용 중이었고, 매각물건명세서에는 지분매각이라고 명시돼 있습니다. 더구나 현장조사 당시 내부는 침수 상태였으며 폐자재와 생활쓰레기가 장시간 방치된 것으로 조사됐습니다. 감정가 15,100,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,299,000원까지 내려왔지만, 할인율 자체가 곧 투자 매력도를 뜻하는 물건은 아닙니다.
권리 쪽에서는 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2021.04.12. 주식회사케이비국민카드의 김형삼 지분 가압류 5,336,964원이고, 그 뒤 케이비캐피탈주식회사·서민금융진흥원의 가압류와 한국자산관리공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 김호조 지분에 설정됐던 김상봉의 근저당권 50,000,000원은 2025.07.10. 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 22-1 삼진연립주택 지하층1호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암남3길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 대상면적 75.24㎡ · 현황 창고 |
| 소유관계 | 김경자, 김숙자, 김정숙, 김창호, 김형삼, 김호조 공유 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 15,100,000원 / 1,299,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 21,262,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 지분매각
현재 경매의 말소기준은 2021.04.12. 주식회사케이비국민카드 가압류 5,336,964원입니다. 이후의 케이비캐피탈주식회사 가압류 14,557,313원, 서민금융진흥원 가압류 5,806,870원, 한국자산관리공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서가 밝힌 매수인 인수권리는 해당사항 없음입니다.
확인된 임차인 표기는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대 관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 자료도 없지만, 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크지만 비교대상 면적이 다르다
삼진의 확인 가능한 실거래 7건은 모두 전용 36.63㎡~37.95㎡ 수준인 반면, 이 사건의 대상면적은 75.24㎡이고 면적 일치 여부도 불일치입니다. 따라서 최근 거래 평균이나 최신 거래가와 현재 최저가를 단순 나눠 “압도적으로 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 36.92㎡ | 2 | 56,000,000원 |
| 2024.08 | 36.63㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2023.07 | 36.93㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2023.04 | 36.63㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2021.10 | 37.09㎡ | 1 | 61,000,000원 |
| 2021.07 | 37.95㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2021.06 | 37.95㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 63,500,000원 |
최신 거래는 2025.06. 56,000,000원, 최근 12개월 평균은 63,500,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -13.5%의 하락 추세입니다. 전체 평균 70,571,428원보다 최근 평균이 낮다는 점도 같은 방향입니다. 그러나 이 실거래들은 대상면적과 맞지 않으므로, 현재 최저가 1,299,000원이 최근 평균의 2.0%라는 수치는 가격 메리트의 직접 근거로 쓰면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,299,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 423,382원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 5,336,964원 | 875,618원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 14,557,313원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,806,870원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 21,262,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 46,963,804원 중 채권자 예상배당은 875,618원이고, 미배당액은 46,088,186원입니다. 한국자산관리공사의 청구금액 21,262,657원도 현재 회차에서는 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산구암고등학교 서측 인근이며, 주택·공동주택·오피스텔·소규모 아파트 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황 용도. 공부상 종교시설(종교집회장)이나 현황은 창고입니다. 건물은 시멘벽돌조 슬라브지붕 지하1층 및 지상2층이고 이 물건은 지하층 제1호입니다.
- 물리 상태. 현장조사 당시 내부가 침수 상태였고 폐자재·생활쓰레기가 장시간 방치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 공시지가 977,700원/㎡, 토지면적 641.6㎡이며 북서측·북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 삼진은 15세대, 1979년 준공이며 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 8.0회, 매각률 0.0%입니다. 지분매각과 현황 상태까지 겹쳐 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 전체 호실 단독소유권을 취득하는 매각으로 오인하지 말고, 매각 대상 지분을 매각물건명세서와 등기부에서 원문 대조하세요.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한한다고 명시돼 있으므로 입찰 경쟁과 낙찰 확정 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 침수·폐기물 현장 확인. 내부 침수와 폐자재·생활쓰레기 방치 상태가 감정 당시 확인됐습니다. 현재 상태와 정리·복구 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공부와 현황 용도 차이. 공부상 종교시설(종교집회장), 현황 창고이므로 향후 사용 가능성 및 관련 제한을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 표기는 없지만 임대 관계는 미상입니다. 현재 점유자와 사용관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 시세 비교 주의. 확인되는 실거래의 전용면적이 대상 75.24㎡와 맞지 않습니다. 56,000,000원·63,500,000원 등의 거래가격을 직접적인 적정가 기준으로 사용하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 등기상 매수인 인수액이 0원이고 법정지상권도 해당사항 없음으로 표시돼 있어 권리의 소멸 구조만 보면 단순합니다. 하지만 실제 입찰 난도는 전혀 다른 곳에서 올라갑니다. 지분매각, 공유자 우선매수권, 8회 유찰, 공부상 종교시설과 현황 창고의 차이, 지하층 내부의 침수·폐자재·생활쓰레기 방치가 동시에 존재합니다.
현재 최저가 1,299,000원은 감정가 15,100,000원의 8.6% 수준까지 내려왔지만, 비교 가능한 동일면적 실거래가 확보되지 않았습니다. 최근 거래 추세도 -13.5%로 하락하고 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격이 낮으니 싸다”가 아니라, 낮은 가격이 지분·환금성·현황 리스크를 충분히 보상하는지를 확인해야 한다입니다. 권리 인수는 0원이지만, 종합 난도는 낮지 않습니다.
