최저가 2,652,000원의 함정 — 2,000/4,500 지분·침수 지하창고

창원지방법원 2025타경20346. 마산회원구 구암동 삼진연립주택 지하층 1호에 관한 강제경매입니다. 겉으로 가장 먼저 보이는 숫자는 감정가 15,100,000원에서 6회 유찰돼 내려온 최저가 2,652,000원입니다. 하지만 이 물건의 본질은 낮은 최저가가 아니라 매각 범위에 있습니다. 경매개시결정이 기입된 대상은 갑구 5번·11번·12번·13번의 김호조 지분 합계 2,000/4,500입니다. 낙찰자는 한 호실 전체를 단독 소유하는 것이 아니라 김경자·김숙자·김정숙·김창호·김형삼과 공유관계에 들어갑니다.

권리상 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 권리부담이 없다는 것과 자유롭게 사용·처분할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 공유자가 우선매수권을 한 차례 행사할 수 있고, 현황은 지하 창고, 내부는 침수 상태로 폐자재와 생활쓰레기가 장기간 방치된 것으로 조사됐습니다. 명시된 임차인은 없지만 임대관계와 설비 상태는 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 ‘지분 범위’를 봐야 한다

경매개시 당시 기준권리로 파악된 것은 2017.08.18. 접수된 김상봉 근저당권 50,000,000원입니다. 설정 범위는 부동산 전부가 아니라 갑구 5번 김호조 지분 전부입니다. 이후 김호조 지분에 대한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 명시돼 있습니다.

갑구 8번·9번·10번의 가압류 3건은 모두 김형삼 지분에 기입된 권리입니다. 이번 경매의 매각대상인 김호조 지분과 권리 범위가 다르므로, 전체 등기부에 기재된 권리를 한꺼번에 이번 매각으로 정리되는 권리라고 보아서는 안 됩니다. 매수인이 취득하는 김호조 지분의 인수액은 0원으로 산정되지만, 다른 공유자 지분과 그 지분에 설정된 권리는 공유관계 속에 그대로 존재합니다.

확인된 임차인은 0명이고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 현재 점유자와 사용관계는 현장 및 집행기록에서 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가 4.2%를 ‘할인율’로 보면 안 된다

삼진의 확인된 실거래는 전용 36.63㎡~37.95㎡, 지상 1~2층 거래입니다. 반면 경매대상은 대상면적 75.24㎡인 지하층 1호의 2,000/4,500 지분이고, 공부상 종교집회장·현황 창고이며 내부 침수까지 확인됐습니다. 면적·층·지분 범위·이용상태가 모두 달라 아래 실거래를 직접적인 적정가 판단 근거로 사용할 수 없습니다.

최신 거래는 2025.06.의 56,000,000원, 최근 12개월 평균은 63,500,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 70,571,428원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 하며, 최근 거래가격은 이전 거래보다 13.5% 하락한 추세입니다.

최저가 2,652,000원은 최근 12개월 평균의 4.2%에 불과하지만, 이는 정상적인 동일 물건의 시세 할인율이 아닙니다. 최근 거래는 지상층의 면적이 다른 주거형 물건이고, 본건은 침수된 지하 창고의 일부 지분입니다. 따라서 “최근 시세의 4.2%이므로 싸다”는 결론이나 가격 가점은 허용하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,652,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 447,736원과 김상봉 근저당 2,204,264원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 96,963,804원, 총 예상배당은 2,204,264원, 미배당액은 94,759,540원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 말소된 근저당권과 김형삼 지분 가압류가 포함된 추정이므로 실제 배당순서는 경매기록 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마산구암고등학교 서측 인근으로 주택·공동주택·오피스텔·소규모 아파트와 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로·토지. 부지는 평지의 정방형 토지이며 북서측과 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다. 토지면적은 641.6㎡, 공시지가는 977,700원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 이용상태. 공부상 종교시설인 종교집회장이나 현황은 창고입니다. 외벽은 벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 시멘트 마감, 창호는 철제문입니다.
• 설비·물리상태. 설비는 조사되지 않았고, 현장조사 당시 내부가 침수된 상태로 폐자재와 생활쓰레기가 장기간 방치된 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 1979.01.01.의 15세대 건물에 위치한 지하 비주거 현황의 일부 지분입니다. 동일 조건의 실거래가 없고 경매 매각률도 0%여서 재매각과 담보 활용이 제한될 가능성이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 지분 재확인. 낙찰 대상은 김호조 지분 2,000/4,500입니다. 나머지 공유자 지분과 단독 사용 가능 여부, 공유물 관리·처분 방안을 입찰 전에 정리해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사는 1회에 한합니다. 외부 응찰자는 최고가를 제시하더라도 공유자의 우선매수 신고 가능성을 고려해야 합니다.
• 현장 내부 확인. 침수 원인, 배수 상태, 누수·곰팡이, 전기·환기·구조 상태, 폐기물 처리와 청소·복구 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자, 출입 가능 여부와 인도 절차를 집행관 조사 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 공부·현황 차이. 공부상 종교시설(종교집회장)과 현황 창고의 차이가 있습니다. 건축물대장, 사용승인 내용과 창고 이용의 적법성·원상회복 필요성을 확인해야 합니다.
• 근저당 말소 경위. 2017.08.18. 근저당은 2025.07.10. 말소됐지만 예상배당에는 반영돼 있습니다. 채권신고서·배당요구·말소서류를 통해 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
• 다른 공유지분의 권리. 가압류 3건은 김형삼 지분에 기입돼 있습니다. 낙찰 지분과 다른 공유자 지분의 등기부를 구분해 확인해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.09.로 기재돼 있습니다. 매각허가 여부, 변경·연기, 낙찰 결과와 현재 절차 상태를 법원 기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가물건”

이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 권리상 실질취득액도 최저가와 같은 2,652,000원입니다. 그러나 그 숫자가 투자 메리트를 보장하지는 않습니다. 취득 대상은 지하층 1호 전부가 아니라 김호조 지분 2,000/4,500이고, 나머지 5명의 공유자와 공동소유가 계속됩니다. 공유자 우선매수권도 있어 외부 응찰자의 최종 취득 여부가 확정적이지 않습니다.

가격 비교 역시 긍정적으로 보기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 63,500,000원과 최신 거래 56,000,000원은 전용 36㎡대 지상층 거래로, 대상면적 75.24㎡의 지하 창고 일부 지분과 직접 비교할 수 없습니다. 최근 거래 추세도 13.5% 하락했습니다. 여기에 침수, 폐기물 장기 방치, 설비 미조사, 임대관계 미상, 6회 유찰과 매각률 0%가 겹칩니다.

권리상 인수는 0원이지만, 활용성과 환금성은 최하위권입니다. 낮은 최저가보다 공유관계 해소 가능성, 현장 복구비용, 공부상 용도와 현황 차이, 실제 점유관계 및 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 사느냐”가 아니라 “낙찰 후 무엇을 할 수 있느냐”입니다.