인천지방법원 2026타경501268. 미추홀구 숭의동 아르누보 6층 601호, 전유면적 71.1486㎡ 전부가 대상입니다. 용도는 오피스텔로 보아야 하며, 감정요항상 공부상 업무시설로 이용 중입니다. 감정가는 175,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 122,500,000원입니다. 단순히 “감정가 70%”라는 숫자만 보면 좋아 보이지만, 등기와 점유를 같이 보면 이 물건은 확약서 확인이 가격 판단보다 앞서는 확인형 물건입니다.
특히 을구 1번 주택임차권은 보증금 238,000,000원으로 표시됩니다. 보증금이 감정가보다도 크므로, 확약 없이 인수되는 구조라면 최저가가 낮아져도 안전하다고 볼 수 없습니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어, 해당 임차권등기에 한해서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 확약은 서준혁 임차권등기에 관한 판단이며, 별도 점유자인 김택보의 보증금은 미상이므로 원본 명세서와 현장 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 158-31 아르누보 6층 601호 |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔 · 6층 601호 71.1486㎡ 전부 · 공부상 업무시설 |
| 소유자 | 박일성 (2021.11.05 매매, 2021.12.15 소유권이전, 거래가액 238,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소 기준 뒤에 HUG 채권과 임차권등기
권리 흐름의 중심은 2019.09.03 갑구 5번 압류입니다. 이후 박일성의 소유권이전, 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 을구 1번 주택임차권, 강제경매개시결정이 이어집니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 225,000,000원, 신청채권자 청구금액은 238,000,000원입니다.
② 임차인·점유자 확인표
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김택보 | 전입 2024.06.17 · 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 승계 아님 | 전입이 말소기준권리 이후로 표시됩니다. 보증금은 미상이므로 현장·원본 확인 대상입니다. |
| 서준혁 | 전입 2021.12.15 · 확정 2021.11.05 | 238,000,000원 | 2024.01.29 | 대항력 없음 | 확정일자 있음 승계 아님 | 을구 1번 주택임차권등기. 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*입니다. |
보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 신고인은 없습니다. 확인 대상은 김택보와 서준혁 2명입니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있으나 ‘싸다’고 단정할 수는 없다
아르누보의 유사 면적 최근 실거래는 12건입니다. 최저가는 115,910,000원, 최고가는 180,000,000원, 평균은 141,926,666원입니다. 현재 최저가이자 실질취득 기준액은 122,500,000원으로 평균 대비 86.3%입니다.
| 거래월 | 전유 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 69.83㎡ | 5 | 168,870,000원 |
| 2025.12 | 69.2㎡ | 5 | 174,770,000원 |
| 2025.12 | 71.85㎡ | 10 | 136,010,000원 |
| 2025.05 | 73.14㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 73.14㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.05 | 73.14㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.05 | 73.14㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2025.03 | 71.15㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 74.83㎡ | 5 | 126,460,000원 |
| 2024.10 | 73.14㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2024.10 | 73.14㎡ | 3 | 115,910,000원 |
| 2024.09 | 71.85㎡ | 5 | 122,100,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 141,926,666원 |
현재 최저가 122,500,000원은 실거래 평균보다 낮지만, 실거래 범위가 115,910,000원~180,000,000원으로 넓습니다. 또한 단지 규모는 20세대이고, 감정가는 실거래 평균보다 높은 175,000,000원입니다. 따라서 결론은 “무조건 싸다”가 아니라 임차권등기 확약과 점유 확인을 통과하면 가격 메리트가 생기는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,515,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 119,985,000원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 463,000,000원 중 119,985,000원이 배당되고, 미배당은 343,015,000원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있으며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 국철1호선 도원역 남동측 인근입니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상14층 건물 내 제6층 제601호입니다. 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다. 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 아르누보는 20세대, 사용승인일 2018.11.06입니다. 유사 면적 실거래는 12건 확인되지만 가격 범위가 넓어 매수층과 회수 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소동의 확약서 원본 확인. 서준혁 임차권등기에 대한 확약의 제출 여부, 말소 범위, 조건, 적용 대상을 직접 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 김택보는 전입 2024.06.17로 표시되고 보증금은 미상입니다. 전입이 말소기준권리 이후라는 점과 별개로 실제 점유·보증금·퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 보입니다. 당해세 해당 시 배당이 먼저 차감되어 후순위 미배당이 커질 수 있습니다.
- 가격 상한. 실거래 평균은 141,926,666원, 현재 실질취득은 122,500,000원입니다. 확약서가 유효하다는 전제에서만 이 86.3% 지표가 의미를 가집니다.
- 용도 확인. 감정요항상 공부상 업무시설로 이용 중입니다. 주거형으로만 접근하지 말고 오피스텔·업무시설 용도와 임대 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·임대차 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 숫자는 좋지만, 조건부다
현재 최저가 122,500,000원은 실거래 평균 141,926,666원보다 낮습니다. 그래서 확약서가 유효하고 실질 인수가 0원으로 정리된다면 가격 메리트는 있습니다. 그러나 이 물건의 표면에는 보증금 238,000,000원의 주택임차권등기가 올라와 있고, 별도 점유자의 보증금도 미상입니다. 결론은 단순합니다. 확약서 원본 확인 전에는 보류, 확인 후에는 122,500,000원 실질취득 기준으로 검토. 이 사건은 “싼 물건”이 아니라 “확약 확인을 통과해야 싼 물건”입니다.
