감정가 1.22억에서 1회 유찰되어 최저가가 85,400,000원까지 내려왔습니다. 다만 등기상 주택임차권등기 125,000,000원이 보이는 사건입니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권 인수는 실질 0원*으로 보는 구조지만, 입찰 전 확약 범위와 말소 조건을 원본으로 확인하는 것이 핵심입니다.
인천지방법원 2026타경501273. 인천 부평구 부평동 ‘주호아파트’ 비동 303호, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중인 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 122,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 85,400,000원으로 내려온 사건입니다. 그러나 이 물건은 단순히 “70%까지 내려왔다”로 볼 수 없습니다. 등기부에 송상원 주택임차권등기 125,000,000원이 올라와 있기 때문입니다.
다만 이 임차권등기는 전입신고일이 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시되어 있고, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 나타납니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 자체보다 확약서가 해당 임차권등기 말소에 충분한지, 그리고 그 외 별도의 점유·임대차 위험이 없는지 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 399-15 주호아파트 비동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 박일성 (2021.09.24. 거래가액 125,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
등기 흐름상 기준이 되는 권리는 2002.05.30. 주식회사국민은행 근저당권 62,400,000원입니다. 이후 산동새마을금고 근저당권, 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 송상원 주택임차권등기는 매각으로 정리되는 흐름입니다. 특히 송상원 임차권등기는 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력은 없는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 합산 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송상원 | 제3층 제303호 35.15㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2021.09.23 / 2021.09.03 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 등장하지만, 임차보증금을 별도로 더해 계산할 중복 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금 125,000,000원을 주택도시보증공사 청구금액과 별도로 합산해 “더 큰 인수액”으로 계산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,937,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 62,400,000원 | 62,400,000원 |
| 2. 근저당 · 산동새마을금고 | 84,500,000원 | 21,062,800원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 85,400,000원 기준 총 채권 496,900,000원 중 예상 배당은 83,462,800원이며, 미배당은 413,437,200원입니다. 매수인 인수액은 확약 반영 시 실질 0원*입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부평동초등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트·다세대주택·연립주택·오피스텔·학교시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 부흥로·장제로 로변에 버스정류장이 있으며 남서측 인근에 인천도시철도1호선 부평시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호로, 집합건축물대장상 사용승인일은 2002.04.16.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 화재경보기, 도시가스설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 표시됩니다.
- 공부상 차이. 공부와 별 차이 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 5번 주택임차권등기를 대상으로 하는지, 말소 조건은 무엇인지 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 대항력 없음·확약 제출 구조라도, 낙찰 후 말소 협조와 서류 진행이 지연될 수 있으므로 일정 리스크를 반영하세요.
- 미배당 규모. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 413,437,200원으로 큽니다. 미배당 자체가 곧 인수는 아니지만, 이해관계가 복잡할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 이 사건의 가격표다”
이 물건의 표면 가격은 85,400,000원입니다. 하지만 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 송상원 주택임차권등기 125,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약서가 유효하게 적용되어 해당 임차권등기가 말소된다면 인수는 실질 0원*이고, 실질취득도 최저가 기준으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약 범위가 불명확하거나 현장 점유가 별도로 확인되면, 70% 최저가라는 장점은 크게 희석됩니다. 권리는 조건부 합격, 입찰 전 확인은 필수.