인천지방법원 2026타경501309. 부평구 부평동 부광하이츠빌 제2동 제3층 제302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 160,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 112,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 153,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 “최저가가 낮아졌느냐”보다 임차권등기 인수 경고가 실제로 얼마로 남느냐입니다. 서류상 윤태영 임차권등기는 보증금 153,000,000원으로 기재되어 있습니다. 그러나 전입신고일이 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음으로 판정되고, 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501309 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 124-36 부광하이츠빌 제2동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 범위 | 집합건물(다세대주택) · 제3층 제302호 50.86㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 5층 내 3층 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.07.08 거래가 153,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 표기 참고 | 제시목록상 부광하이츠빌 2동, 외벽은 부광하이츠빌 B동으로 표기 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 ‘확약 확인형’
말소기준은 2008.12.15 성동농업협동조합 근저당권으로 정리됩니다. 이후 등재된 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 눈에 띄는 것은 2022.07.18 윤태영 주택임차권등기입니다. 보증금은 153,000,000원이나, 전입신고가 말소기준권리 이후라는 판정이 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
② 임차인 권리표 — 대항력·우선변제·승계 체크
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤태영 승계 아님 | 제3층 제302호 50.86㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 153,000,000원 | 전입 2020.06.17 확정 2020.05.15 | 2022.07.18 우선변제 후순위 | 대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 말소동의 확약 반영 시 인수 0원 |
* 명세서상 을구 5번 주택임차권등기 보증금은 153,000,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차권에 한해 실질 인수액은 0원으로 보았다.
③ 배당 구조 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 성동농업협동조합 | 117,000,000원 | 109,632,000원 | 7,368,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,000,000원 | 0원 | 153,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 합계 | 360,000,000원 | 109,632,000원 | 250,368,000원 |
현재 최저가 112,000,000원을 매각가로 가정하면 채권자 총 채권 360,000,000원 중 109,632,000원이 배당되고, 250,368,000원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 반영하되, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가율 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 112,000,000원 | 0원 | 112,000,000원 | 250,368,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 78,400,000원 | 0원 | 78,400,000원 | 283,411,200원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 54,880,000원 | 0원 | 54,880,000원 | 306,507,840원 |
가격만 보면 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건의 싸고 비쌈은 최저가율만으로 판단할 수 없습니다. 핵심은 확약으로 임차권등기 인수가 실제 0원인지입니다. 그 전제가 맞으면 실질취득은 현재 회차 기준 112,000,000원이고, 그 전제가 흔들리면 153,000,000원 보증금 문제가 별도 리스크로 떠오릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남동측 인근입니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 내 제3층 제302호입니다. 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 표기 차이. 제시목록상 부광하이츠빌 2동으로 되어 있으나, 외벽에는 부광하이츠빌 B동으로 표기되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤태영 임차권등기를 정확히 대상으로 하는지 확인하세요.
- 명세서상 인수권리 문구 확인. 을구 순위 5번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으므로, 확약서와 매각물건명세서 문구를 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 현재 회차는 낙찰가 112,000,000원 + 인수 0원 = 실질취득 112,000,000원입니다. 확약이 전제되지 않으면 이 계산은 달라집니다.
- 입찰보증금. 최저가의 10% 기준으로는 11,200,000원입니다.
- 현장 표기. 제시목록의 2동과 외벽 B동 표기를 확인해 호수 착오가 없도록 해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “확약이 유효한가”
이 물건은 현재 최저가가 감정가의 70%인 112,000,000원까지 내려왔고, 확약 반영 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 숫자만 놓고 보면 실질취득은 112,000,000원으로 단순합니다. 하지만 이 사건의 진짜 관문은 가격이 아니라 명세서상 주택임차권등기와 말소동의 확약서의 결합입니다. 확약이 정확히 작동하면 조건부로 접근 가능한 물건이고, 확약 확인이 부실하면 153,000,000원 보증금 이슈가 다시 살아납니다. 결론은 분명합니다. 권리는 확약 확인 후 접근, 가격은 112,000,000원을 기준으로 실질취득을 계산해야 합니다.
