창원지방법원 2025타경20405. 덕동동 47-5, 47-9, 47-10, 53-7 토지와 주건축물제1동을 함께 매각하는 근린시설 + 토지 사건입니다. 소유자는 주식회사운승이고, 등기상 2025.02.24. 진해수산업협동조합의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이후 국의 압류와 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 확인되지 않고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
그러나 이 사건의 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다. 일괄매각 대상에는 제시외 건물(5-1)이 포함되고, 목록1~4는 농지취득자격증명이 필요합니다. 또한 목록1·3 및 목록5에 대해 최성배가 공사대금 368,270,000원의 유치권을 신고했지만 그 성립 여부는 불분명합니다. 목록5 근린생활시설은 공실이고, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20405 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 47-5, 47-9, 47-10, 53-7 주건축물제1동 · 경상남도 창원시 마산합포구 비포길 22 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 목록5 근린생활시설 공실 |
| 소유자 | 주식회사운승 |
| 감정가 / 최저가 | 4,349,084,100원 / 2,131,051,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 2,977,210,459원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(5-1) 포함 · 목록1~4 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 유치권은 별도
말소기준은 2025.02.24. 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.04.01. 국의 압류와 2025.08.19. 창원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있어 등기·명세서상 확정 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 구조 — 49%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 2,131,051,000원으로, 2회 유찰 뒤 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,491,735,700원, 4회 유찰 시 1,044,214,989원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,131,051,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,491,735,700원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,044,214,989원 | 0원 | 0원 |
유찰률 자체는 크게 내려왔지만, 이 사건의 가격 판단은 유치권 성립 여부·농취증 발급 가능성·근린시설 및 토지의 실제 이용상태를 함께 놓고 해야 합니다. 목록1·3은 상업용 건부지, 목록2·4는 상업나지로 이용 중이고, 공부상 목록1~3 지목은 과수원, 목록4는 답입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,131,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 23,710,510원 |
| 신청채권자 · 진해수산업협동조합 | 2,977,210,459원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,107,340,490원 |
현재 계산에서는 집행비용 23,710,510원을 제외한 2,107,340,490원이 소유자 잔여로 잡히고, 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 신청채권액은 2,977,210,459원이므로 실제 배당 판단에서는 배당요구·집행권원·조세채권 등을 원본과 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. EAC창원요양병원 북동측에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다. 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 일련번호1~4는 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(날개지구)이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 추가 규제. 일련번호1·2는 임업용산지이고, 일련번호1은 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지 상태. 공부상 목록1~3은 과수원, 목록4는 답이나 현재 목록1·3은 상업용 건부지, 목록2·4는 상업나지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 정보. 토지면적 2,486.0㎡, 공시지가 447,100원/㎡, 완경사·부정형·소로한면 조건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 최성배의 368,270,000원 공사대금 유치권이 실제로 성립하는지 공사계약·대금채권·점유 주체·점유 시점과 현장을 확인하세요.
- 농취증 사전 검토. 목록1~4는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 주건축물제1동뿐 아니라 제시외 건물(5-1)도 함께 매각됩니다. 현황과 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 목록5는 공실이나 임대관계는 미상입니다. 유치권 신고가 있는 만큼 실제 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권액 2,977,210,459원과 달리 현재 계산에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 실제 배당관계와 조세채권을 확인하세요.
- 사건번호 대조. 본 경매 사건은 2025타경20405이고, 등기상 강제경매개시결정 원인 문구에는 2025타경20406이 기재돼 있으므로 원본을 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 압류는 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 368,270,000원의 유치권 신고가 성립 불분명하고, 목록1~4는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 강한 조건이 붙습니다. 감정가 4,349,084,100원에서 현재 최저가 2,131,051,000원까지 내려와 2회 유찰·감정가 49%가 됐지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 등기는 비교적 깨끗하지만, 유치권과 농취증을 해소해야 비로소 가격을 논할 수 있는 물건입니다.
