인천지방법원 2026타경501316. 인천 계양구 장기동 라온하우스3차 3층 303호, 전유 49.77㎡ 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 다세대주택으로 조사됐고, 폐문부재로 내부 확인은 못 했으나 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 이 물건은 겉으로 보면 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 가격형 물건처럼 보입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 임차권등기와 그 말소 확약입니다.
말소기준은 2010.02.05 계양농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류, 경매개시결정, 후순위 근저당, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 매각물건명세서에 을구 7번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있다는 점인데, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 해당 임차권은 실무상 매수인이 돈으로 떠안는 구조가 아니라, 말소 이행을 전제로 접근해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 143-9 라온하우스3차 3층303호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대) · 제3층 제303호 49.77㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.11. 거래가 198,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 계양농업협동조합 근저당권입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이지만, 배당 순위상 최저가 93,100,000원에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권자인 계양농업협동조합에 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 구조로 계산됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 2명, 핵심은 노유진 임차권등기
| 성명 | 점유·사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신은경 | 현황조사·매각물건명세서상 점유 내역 | 2024.12.09 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 노유진 | 주거 · 주택임차권등기 | 2022.02.21 / 2022.01.21 | 198,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 확약 반영 0원* |
두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2010.02.05 이후입니다. 따라서 주택임차권등기 보증금 198,000,000원이 크더라도, 이 자료만 놓고 매수인에게 그대로 승계되는 대항력 임차보증금으로 보지는 않습니다. 특히 노유진의 임차권등기는 인수권리로 기재되어 있으나 말소동의 확약서가 제출된 점이 이 물건의 가장 중요한 안전장치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,075,800원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 598,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 근저당 · 샘신용협동조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 샘신용협동조합 | 198,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 창신1동새마을금고 | 97,500,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 93,100,000원 기준 채권자 총 청구 1,247,500,000원 중 배당은 91,024,200원에 그치며, 미배당은 1,156,475,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당 구조를 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 장기동 소재 계양초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제303호이며, 사용승인일은 2009.11.10입니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 7번 주택임차권등기를 실제로 말소 대상으로 삼는지, 조건이 붙어 있지 않은지 확인하세요.
- 신은경 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태·인도 협의 가능성·명도 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 당해세 확인. 계양구, 계양세무서, 부천세무서 관련 압류가 있어 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 환금성 보수 반영. 다세대주택은 아파트보다 환금성이 낮게 평가될 수 있으므로 단순 유찰률보다 명도·수리·재매각 기간을 함께 계산하세요.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·확약서·배당요구 현황 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “말소가 확실한가”
이 물건은 감정가 133,000,000원에서 93,100,000원으로 내려와 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 핵심은 최저가가 아니라 을구 7번 주택임차권등기의 처리입니다. 보증금 198,000,000원의 임차권등기가 존재하고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 명확하다면 실질취득은 최저가 93,100,000원에 가까워지고, 해당 임차권 인수는 0원*으로 정리됩니다. 반대로 확약서의 범위·조건이 불명확하면 가격 매력은 곧바로 사라집니다. 가격은 유찰로 열렸고, 최종 판단은 확약서 원본 확인에서 갈립니다.
