인수권리는 없지만, 5회 유찰의 이유는 ‘현황·환금성’에 있다 — 완월동 101-16

창원지방법원 2025타경20436. 창원시 마산합포구 완월동 101-16 소재 토지와 주택을 함께 매각하는 강제경매입니다. 소유자 임영철은 2022년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 등기부에는 근저당권이나 압류·가압류가 확인되지 않습니다. 가장 앞선 매각소멸 기준은 2025년 3월 12일 등기된 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 명시돼, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리가 단순하다는 사실과 물건이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 사건은 이미 5회 유찰됐고, 현재 최저매각가는 감정가의 16.81%입니다. 주택은 1977년 9월 19일 사용승인된 시멘트블록조 단층 건물이며, 토지 일부는 도로와 타인점유 상태입니다. 부속건물 일부가 완월동 101-15번지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사된 점도 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 점유 확인은 별개

등기부상 근저당권과 압류·가압류는 없고, 2025년 3월 12일 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 사항이 없어 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없지만, 현장 점유자가 누구인지까지 확정된 것은 아닙니다. 특히 토지 일부가 타인점유 상태로 조사됐으므로 주택 점유와 토지 점유를 나누어 현황을 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 17%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 회차의 최저매각가는 16,503,000원으로 감정가 98,191,740원의 16.81%입니다. 하지만 가격 판단에 필요한 핵심은 할인율이 아니라 실제 이용 가능한 토지·건물의 범위와 환금성입니다. 이 물건은 토지 일부가 도로 및 타인점유 상태이고, 부속건물 일부가 인접 필지에 걸쳐 있으며, 1977년 사용승인된 단층 주택과 제시외건물을 일괄매각합니다.

따라서 5회 유찰은 단순히 가격이 많이 내려왔다는 의미와 함께, 시장이 물건의 현황과 처분 난도를 반복적으로 반영했다는 신호로 봐야 합니다. 비교 가능한 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 16,503,000원 가정)

현재 최저가에서는 신청채권자의 청구액 7,696,692원이 전액 배당되고, 소유자에게 8,109,254원이 남는 계산입니다. 7회 유찰 시에는 155,779원의 미배당이 발생하지만, 해당 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 현황·이용상 핵심 위험

• 일괄매각. 토지와 주택뿐 아니라 제시외건물(2-1~2-4)도 매각에 포함됩니다. 현장에서 각 건물의 위치와 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 토지 일부 도로·타인점유. 목록1은 주거용 건부지로 이용 중이지만 일부는 도로 및 타인점유 상태이며, 감정평가액은 이를 감안한 금액입니다.
• 인접 필지에 걸친 부속건물. 감정평가서상 부속건물 일부가 완월동 101-15번지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐습니다.
• 지붕 현황. 주건물은 공부상 기와지붕이나 현황은 기와지붕 위 칼라강판지붕이며, 부속건물은 공부상 스레트지붕이나 현황은 스레트지붕 위 판넬지붕입니다.
• 노후 주택. 주건물과 기호(2)-1은 시멘트블록조 단층 건물로 사용승인일은 1977.09.19입니다.
• 설비. 주건물에는 보일러 바닥난방, 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성지여자중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 토지 형상. 지목은 대, 면적은 155.0㎡이며 완경사·부정형 토지로 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 502,800원/㎡입니다.
• 공부 관계. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현황조사에서는 지붕 마감 상태와 인접 필지에 걸친 부속건물 위치가 별도로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 주택의 실제 점유자, 점유 원인과 인도 가능성을 확인하세요.
• 토지 점유 범위 확인. 도로로 이용되는 부분과 타인점유 부분의 위치·면적·사용관계를 현장에서 대조하세요.
• 경계와 인접 필지 확인. 부속건물 일부가 완월동 101-15번지에 걸쳐 조사된 만큼 지적도·현황도와 실제 건물 위치를 확인하세요.
• 제시외건물 확인. 매각에 포함된 제시외건물(2-1~2-4)의 상태와 이용 범위를 직접 확인하세요.
• 건물 상태 확인. 1977.09.19 사용승인 건물의 지붕·벽체·난방·급배수 상태를 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 할인율이나 5회 유찰 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 사용 가능한 토지·건물 범위를 기준으로 입찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리상 깨끗함보다 현황 확인이 먼저다”

이 사건은 권리분석만 보면 단순합니다. 근저당권·압류·가압류가 없고, 강제경매개시결정이 말소기준이며, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 현황에 있습니다. 5회 유찰된 1977년 사용승인 주택이고, 토지 일부는 도로 및 타인점유 상태이며, 부속건물 일부는 인접 필지에 걸쳐 소재합니다. 제시외건물도 일괄매각됩니다. 현재 최저가가 감정가의 16.81%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 경계·점유·건물 상태와 환금성은 보수적으로 확인해야 합니다.