인천지방법원 2026타경501321. 인천 서구 마전동 창우아이빌 2층 203호, 전유 81.09㎡ 물건입니다. 감정서상 이용상태는 연립주택이고, 사건 용도는 근린주택으로 표시되어 있습니다. 현재 최저가는 감정가 204,000,000원에서 1회 유찰된 142,800,000원입니다. 겉으로는 70% 가격이라 매력적으로 보이지만, 이 사건은 단순히 “싸다”가 아니라 임차권등기와 확약서가 실제로 정리되는지를 먼저 봐야 합니다.
임차인은 이명숙 1명, 보증금은 180,000,000원입니다. 주택임차권등기는 을구 5번으로 등기되어 있고, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시됩니다. 다만 같은 문구에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 함께 기재되어 있어, 이 임차권등기에 한해서는 매수인이 실질적으로 떠안을 금액을 0원*으로 보는 게 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1025-10 창우아이빌 2층203호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(근린주택·연립주택 이용) · 전유 81.09㎡ · 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.08.03. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 승부처
자료상 말소기준으로 산정된 권리는 2010.11.25 완도농업협동조합 근저당권입니다. 이후 압류, 주택도시보증공사 가압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정이 이어집니다. 권리분석의 핵심은 을구 5번 주택임차권등기입니다. 보증금 180,000,000원이 적힌 임차권등기라서 그대로 남는다면 낙찰가보다 큰 부담이 될 수 있지만, 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권등기 자체의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
이 사건에서 표로 봐야 할 임차인은 이명숙 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 등장하지만, 이 표의 임차인 보증금과 중복 합산할 별도 임차인은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명숙 | 제2층 제203호 81.09㎡ 전부 | 180,000,000원 | 2020.07.31 / 2020.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소동의 확약 반영 시 0원* |
* 룰상 검토금액은 임차보증금 180,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 이 임차권등기에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에야 가격 메리트가 보인다
창우아이빌103동의 최근 거래 표본은 3건입니다. 평균은 181,666,666원, 최저는 171,000,000원, 최고는 200,000,000원입니다. 현재 최저가 142,800,000원은 실거래 평균의 78.6%입니다.
| 거래월 | 전유 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 76.86㎡ | 4 | 171,000,000원 |
| 2023.07 | 76.86㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2021.10 | 81.09㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 181,666,666원 |
단, 이 비교는 확약 반영 후 실질취득 142,800,000원*을 기준으로 해야 맞습니다. 확약이 없다면 보증금 180,000,000원 규모의 임차권등기가 핵심 부담이 되므로, 최저가만 보고 단순히 “78.6%라 싸다”고 결론내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,799,200원 |
| 1. 근저당 · 완도농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 32,000,800원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,367,000,000원 중 채권자 배당은 140,000,800원, 미배당은 1,226,999,200원입니다. 미배당 채권은 매각으로 정리되는 권리와 확약 반영 임차권등기를 구분해 봐야 하며, 매수인 인수는 0원*으로 산정합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원*으로 동일, 배당 부족은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 1,226,999,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 1,269,239,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 1,298,687,496원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 마전동행정복지센터 서측 인근. 주변은 연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 인천2호선 완정역 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물, 사용승인일자는 2010.08.10입니다. 기본 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 가장형 평지이며 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 5m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 창우아이빌103동은 총 16세대입니다. 거래 표본이 3건으로 적어, 감정가와 평균만 믿기보다 개별 호실 상태와 실제 매수층을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 물건의 핵심은 을구 5번 주택임차권등기입니다. 확약서의 작성 주체, 적용 대상, 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 비교. 확약 반영 시 실질취득은 142,800,000원*입니다. 확약이 흔들리면 보증금 180,000,000원이 다시 핵심 리스크가 됩니다.
- 임차인 명도. 임차권등기가 있는 사건이므로 점유 이전 여부, 열쇠 인도, 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 소규모 연립 환금성. 총 16세대, 최근 거래 3건입니다. 단기 매각보다는 보수적인 환금 기간을 전제로 보세요.
- 관리비·공용부분 확인. 공용부분 관리비, 장기수선 성격의 비용, 현장 하자 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “확약이 유효한가”가 먼저다
이 물건은 최저가만 보면 실거래 평균의 78.6%라 가격 여지가 있습니다. 그러나 핵심은 보증금 180,000,000원 주택임차권등기입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 실질 인수는 0원*으로 정리되지만, 이 결론은 확약서가 실제로 해당 임차권등기를 정확히 커버한다는 전제 위에 있습니다. 확약 원본 확인 전에는 보류, 확인 후에는 가격 메리트 검토. 이 순서가 맞습니다.
