인천지방법원 2026타경501327. 인천 미추홀구 주안동 ‘더갤러리’ 5층 503호, 전용 49.57㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저가는 98,000,000원으로 감정가 140,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 표면상으로는 비교거래 150,000,000원 대비 낮아 보이지만, 이 사건은 “싸다”보다 먼저 임차권등기와 확약서를 맞춰 봐야 합니다.
등기 흐름상 말소기준권리는 2012.02.27. 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 임차인 한상명의 주민등록일자는 2020.07.21., 확정일자는 2020.07.10.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 그래서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 을구 7번 주택임차권등기가 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있고, 여기에 말소동의 확약서가 붙어 있는 점이 이 사건의 결론을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 685-3 더갤러리 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.57㎡ · 5층 건물 중 5층 503호 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.08.10. 거래가액 141,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 사용승인 / 세대수 | 2012.02.09 / 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012.02.27. 근저당
말소기준권리 이후의 근저당권, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 을구 7번 주택임차권등기입니다. 이 임차권등기는 2022.07.28. 접수되었고 보증금은 141,000,000원입니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없고, 매각물건명세서상 인수권리 문구는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 실질 인수 0원* 판단의 근거가 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한상명 | 제5층 제503호 49.57㎡ 전부 | 141,000,000원 | 전입 2020.07.21 확정 2020.07.10 | 2022.07.28 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 아님 |
* 룰상 금액으로 보면 임차보증금 141,000,000원이 표시되어 있으나, 말소동의 확약서가 제출된 이 임차권등기는 실질 인수 0원으로 정리합니다. 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 점유 확인은 별도 체크가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 98,000,000원 기준
비교 가능한 거래는 더갤러리 5층, 전용 50.29㎡, 2023.02. 거래가 150,000,000원입니다. 이 사건의 최저가는 98,000,000원이고, 확약서 전제 실질 인수액은 0원*이므로 실질취득도 98,000,000원입니다. 따라서 비교거래 대비 지표는 65.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 50.29㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 585,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 109,200,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 72,600,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 141,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 98,000,000원 기준 채권자 총 채권액은 907,800,000원, 총 배당액은 95,836,000원, 미배당은 811,964,000원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 반영되어 있습니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 스트레스
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 811,964,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 840,834,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 861,044,360원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 선순위 채권의 미배당이 커질 뿐, 이 사건의 매수인 인수액은 확약서 전제하에 0원*으로 유지됩니다. 따라서 “낙찰가 + 인수” 관점의 실질취득은 현재 회차 기준 98,000,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘인천기계공업고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제503호이며, 사용승인은 2012.02.09입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역은 대상자 외국인 등, 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시되어 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 7번 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건으로 제출됐는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정요항에는 임대관계 미상으로 표시되어 있으므로, 현재 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준권리 2012.02.27.과 임차인 전입 2020.07.21.의 선후관계를 원본 서류로 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 최저가만 보지 말고 실질취득 98,000,000원과 비교거래 150,000,000원을 함께 보세요.
- 다세대 환금성. 더갤러리는 12세대 규모이고 비교거래도 1건입니다. 낙찰 후 매도 기간과 가격 편차를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 체납 확인. 관리비, 공과금, 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격은 좋지만, 확약서가 먼저다
이 사건은 단순한 “1회 유찰 다세대”가 아닙니다. 임차보증금 141,000,000원의 주택임차권등기가 보이고, 매각물건명세서상 인수권리 문구도 있습니다. 다만 임차인의 전입은 말소기준권리 이후이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그 전제가 맞다면 실질취득 98,000,000원은 비교거래 150,000,000원 대비 65.3%라 가격 여지는 있습니다. 결론은 분명합니다. 확약서 원본 확인 전에는 보류, 확약서가 맞으면 가격은 검토권.