대항력 임차권등기, ‘확약서’가 승부처 — 검암동 다은쉐르빌 403호

인천지방법원 2026타경501334. 인천 서구 검암동 ‘다은쉐르빌’ 4층 403호, 전용 34.93㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 140,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 98,000,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건이라 싸 보이지만, 이 사건의 숫자는 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 정명희의 전입일이 2022.04.07이고 확정일자가 2022.04.08로, 말소기준권리인 유숙자 근저당 2022.08.18보다 빠릅니다. 즉 보증금 140,000,000원의 대항력 있는 임차권등기 구조입니다.

다만 이 물건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서상 을구 2번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 유효하고 조건에 맞게 집행된다면, 정명희 임차권등기의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 반대로 확약 조건을 원본으로 확인하지 못하면, 이 물건은 최저가 98,000,000원이 아니라 실질취득 142,164,000원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 있다

말소기준권리는 2022.08.18. 을구 1번 유숙자 근저당권입니다. 그 이후의 부산신용보증재단 가압류, 인천광역시 서구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 그러나 임차인 정명희의 전입과 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 이 임차권은 단순 후순위로 보면 안 되고, 미배당 보증금 인수 가능성을 먼저 계산해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 중복 없음

정명희는 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사도 가능한 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 임차권등기에 한해서는 실질 인수 0원*으로 평가합니다. 이 판단은 해당 확약에만 적용되므로, 입찰 전 확약서 원본과 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.

③ 확약이 없을 때의 숫자 — 낙찰가가 내려가도 총액은 안 내려간다

대항력 인수형 물건은 최저가가 내려가도 안전마진이 자동으로 커지지 않습니다. 위 표처럼 낙찰가가 98,000,000원에서 48,020,000원까지 내려가도, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득은 계속 141,264,360원~142,164,000원 구간에 머뭅니다. 이 물건을 보는 기준은 최저가가 아니라 확약 유효 여부와 실질취득입니다.

④ 시세 비교 — 확약 유효와 불발의 결론이 완전히 다르다

다은쉐르빌 동일 면적 34.93㎡의 확인 거래는 4건입니다. 평균 거래가는 121,500,000원, 최저 103,000,000원, 최고 140,000,000원입니다.

확약이 유효하면 현재 최저가 98,000,000원이 곧 실질취득에 가까워지고, 이는 실거래 평균의 80.7%입니다. 반대로 확약이 불발되면 실질취득은 142,164,000원으로, 실거래 최고가 140,000,000원도 넘습니다. 같은 물건인데도 결론이 완전히 갈리는 이유가 바로 대항력 임차권등기와 확약서입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

* 정명희 임차권등기는 대항력 있는 보증금 구조라 확약이 없으면 부족분 44,164,000원이 매수인 인수 가능액입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있어, 해당 임차권등기 인수는 실질 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서인천고등학교 남서측 인근의 다은쉐르빌 4층 403호입니다. 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지역으로 주변환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 동측 접한 소로를 통해 서곶로 등으로 연계되고, 인근에 버스정류장과 인천지하철 검바위역이 있어 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 403호입니다. 사용승인일은 2010.11.25이며, 위생·급배수설비와 도시가스공급설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 속하고 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 12세대 소규모 다세대이며 확인 거래는 4건입니다. 최근 2026.04 거래가 134,000,000원으로 존재하지만, 표본 수가 많지는 않아 보수적 환금성 검토가 필요합니다.
• 특이사항. 감정요항상 외관상 복층구조로 참조가 필요하다고 되어 있으므로, 현장 확인 때 구조·면적·사용상태를 직접 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건으로 제출됐는지, 매각 후 임차권등기 말소가 실제 가능한지 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 확약이 불명확하면 최저가 98,000,000원이 아니라 실질취득 142,164,000원 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 정명희 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 평가하더라도, 말소 신청·서류 수령·등기 정리까지의 시간과 절차를 감안해야 합니다.
• 갑구 3번 과거 가등기 확인. 2011.01.19. 소유권이전청구권가등기는 2011.01.31. 말소 기재가 있으나, 입찰 전 등기부 원본에서 말소 상태와 권리성격을 다시 확인하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 총 12세대라 대단지 아파트처럼 매수층이 두껍지 않습니다. 최근 거래 134,000,000원과 평균 121,500,000원을 함께 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
• 관리비·점유 확인. 미납 관리비, 실제 점유자, 복층 구조 사용상태는 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 유효하면 가격, 불명확하면 리스크”

이 사건은 단순히 1회 유찰되어 98,000,000원까지 내려온 다세대가 아닙니다. 핵심은 보증금 140,000,000원의 대항력 있는 임차권등기입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득이 142,164,000원 안팎으로 고정되므로, 실거래 평균 121,500,000원 대비 메리트가 없습니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하다면 정명희 임차권등기 인수는 실질 0원*이고, 현재 최저가 98,000,000원은 실거래 평균의 80.7%입니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본 확인 전에는 보류, 확인 후에는 조건부 검토 가능.