인천지방법원 2026타경501341. 부평구 부평동 스카이아파트 7층 704호, 감정요항상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 146,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 102,200,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 단순히 “싸졌다”로 접근하면 안 됩니다. 등기부에 박송이 주택임차권등기가 올라와 있고, 명세서에는 이를 인수권리로 명시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조이기 때문입니다.
따라서 매수인 실질취득액은 102,200,000원으로 계산하되, 그 전제는 분명합니다. 확약서가 이 임차권등기에 정확히 적용되고, 매각 후 말소까지 이어지는지를 원본으로 확인해야 합니다. 확약서가 확인되는 한 이 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 중복 승계 신고가 아니라 박송이 임차권자 본인으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 379-49 스카이아파트 7층704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택) · 제7층 제704호 39.86㎡ 전부 |
| 소유자 | 이금자 (2021.07.15. 매매, 2021.07.26. 소유권이전, 거래가액 146,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 임차권등기, 단 확약서가 관건
이 사건의 기준점은 2014.08.21. 우리은행 근저당권입니다. 박송이 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.07.01.로, 이 기준일보다 뒤입니다. 그래서 임차인 자체는 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 2023.08.01. 보증금 146,000,000원의 주택임차권등기가 올라와 있고, 명세서에 인수권리로 명시되어 있어 이 권리의 말소 처리 여부가 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음·확약서 확인형
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박송이 | 제7층 제704호 39.86㎡ 전부 | 146,000,000원 | 2021.07.01 / 2021.06.18 / 2023.08.01 | 없음 | 배당요구 | 아님 |
박송이 임차인은 주거 목적의 임차권등기권자이며, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 보증금은 146,000,000원이고 확정일자와 배당요구일이 확인됩니다. 이 임차권은 명세서상 인수권리로 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 이 임차권에 한해서 실질 인수는 0원*입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 105,600,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 근저당 · 박종학 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 제일이저축은행의 | 146,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 102,200,000원 가정 시 채권자 총 청구 517,600,000원 중 배당은 99,969,200원, 미배당은 417,630,800원입니다. 매수인 실질 인수는 0원*으로 계산하되, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동, 부평중학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 위치하고 차량출입이 가능하여 교통사정은 무난한 편으로 조사됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트, 슬라브지붕 14층 건물 중 제7층 제704호입니다. 상·하수도시설, 난방, 위생설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 장방형의 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 4번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 실질 인수 0원 판단은 말소동의 확약서가 매각 후 말소로 이어지는 것을 전제로 합니다.
- 실질취득 기준. 이 물건의 비교 기준은 최저가 102,200,000원과 실질 인수 0원*을 합친 102,200,000원입니다.
- 미배당 구조. 현재 회차 기준 미배당은 417,630,800원입니다. 미배당 자체는 매수인 인수액이 아니지만, 채권관계가 복잡한 사건임을 보여줍니다.
- 관리비·점유 확인. 도시형생활주택은 관리비 체납 및 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령, 말소동의 확약서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “싸진 물건”보다 “확약서가 맞는 물건”인지가 먼저다
이 사건은 감정가 146,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 102,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%라 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 진짜 핵심은 가격표가 아니라 박송이 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약서가 원본으로 확인되면 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 102,200,000원입니다. 반대로 확약서 적용 대상이나 말소 절차가 불명확하면, 이 물건은 권리상 안전형이 아니라 확인 전 보류형입니다. 결론은 간단합니다. 가격은 내려왔지만, 입찰 전 승부처는 확약서 확인입니다.
* 명세서상 인수권리로 표시된 주택임차권등기의 보증금은 146,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인되므로, 이 임차권등기에 한해 매수인 실질 인수는 0원으로 계산했습니다.