인천지방법원 2026타경501345. 검암동 아이원파크 에이동 4층 403호, 다세대주택입니다. 이 사건은 숫자만 보면 상당히 싸 보입니다. 감정가 186,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,798,000원입니다. 하지만 권리의 기준점은 가격보다 앞선 임차인의 전입·점유일입니다. 정수현은 2022.04.15 전입 및 점유를 시작했고, 말소기준인 산하금융대부주식회사 근저당은 2022.10.12 설정됐습니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
배당요구와 확정일자도 갖췄지만, 현재 최저가 63,798,000원으로는 집행비용을 제외한 62,249,636원만 보증금에 배당됩니다. 보증금 184,500,000원 중 122,250,364원이 남고, 데이터상 이 부족분은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 그래서 낙찰가가 크게 내려가도 실질취득 부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 528-1 아이원파크 에이동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.55㎡ · 4층 403호 |
| 소유자 | 양현규 (2022.04.28. 거래가 184,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 63,798,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.12. 산하금융대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 정수현의 임대차계약은 2022.03.17, 확정일자는 2022.03.19, 전입·점유는 2022.04.15입니다. 그 뒤 2022.10.12 산하금융대부주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 근저당이 매각으로 소멸하더라도 임차인의 선행 대항력까지 함께 없어지는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정수현 실제 임차인 1명 | 4층 403호 전부 주거(임차권등기) | 184,500,000원 | 전입·점유 2022.04.15 확정일자 2022.03.19 배당요구 2024.05.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 122,250,364원 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
아이원파크A동 전용 51㎡대 실거래 표본은 2건입니다. 2021.09 전용 51.07㎡ 2층이 150,000,000원, 2022.04 전용 51.55㎡ 4층이 184,500,000원에 거래됐고 표본 평균은 167,250,000원입니다. 최신 거래도 바로 이 사건 소유자의 2022.04 거래가 184,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 51.55㎡ | 4 | 184,500,000원 |
| 2021.09 | 51.07㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,250,000원 |
표면 최저가 63,798,000원은 실거래 평균의 38.1%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 현재 회차의 입찰대금과 인수액을 합치면 186,048,364원으로, 실거래 표본 평균 167,250,000원을 웃돌고 최신 거래 184,500,000원보다도 높습니다. 즉 “3회 유찰돼 싸졌다”는 결론은 권리 인수까지 넣으면 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,548,364원 |
| 1. 임차인 정수현 보증금(우선변제) | 184,500,000원 | 62,249,636원 |
| 2. 산하금융대부주식회사 근저당 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 184,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 중 62,249,636원만 배당되고 122,250,364원이 부족합니다. 데이터상 이 부족분이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 입찰대금 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 63,798,000원 | 122,250,364원 | 186,048,364원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 44,658,600원 | 141,045,255원 | 185,703,855원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 31,261,019원 | 154,201,679원 | 185,462,698원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 아이원파크A동은 9세대이며 사용승인일은 2010.08.13입니다.
- 입지. 인천 서구 검암동 간재울중학교 북동측 인근으로, 주변에는 다가구·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 검바위역이 있어 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구)·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 1,549,000원/㎡입니다.
- 가격 표본. 확인된 실거래는 2건으로, 150,000,000원과 184,500,000원입니다. 실거래 표본 수가 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 63,798,000원만 보고 감정가 대비 34% 할인으로 계산하지 말고 현재 인수액 122,250,364원을 함께 넣어야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 정수현의 전입 2022.04.15, 확정일자 2022.03.19, 보증금 184,500,000원 및 배당요구 내용을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 실제로 대항력 포기까지 포함되는지 확인해야 합니다. 현재 제공 문구만으로는 대항력 포기를 단정할 수 없습니다.
- 유찰 추가 대기의 효과 제한. 4회·5회 유찰 시에도 예상 인수액이 늘어 입찰대금과 인수의 합계는 각각 185,703,855원, 185,462,698원입니다.
- 미등재 다락. 공부상 등재되지 않은 다락이 포함된 복층형 구조이므로 실제 면적·사용상태·인허가 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 실거래 표본은 2건이고 최신 거래가 2022.04이므로, 입찰 전 현재 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건은 3회 유찰, 최저가 63,798,000원이라는 숫자가 강하게 눈에 들어오지만, 실제 권리구조는 그 반대 방향을 가리킵니다. 임차인 정수현의 전입·점유가 말소기준근저당보다 앞서고 보증금은 184,500,000원입니다. 현재 회차 배당가정에서 매수인 인수액은 122,250,364원, 입찰대금과 합친 부담은 186,048,364원입니다.
4회·5회로 더 유찰돼도 인수액이 그만큼 증가해 총 부담은 계속 1.85억원 안팎에 머뭅니다. 실거래 표본 평균 167,250,000원보다 높고 최신 거래 184,500,000원에도 근접하거나 웃도는 구조입니다. 여기에 9세대 다세대, 실거래 2건, 공부상 미등재 다락까지 함께 봐야 합니다. 낮은 최저가는 매력이 아니라 착시이고, 이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금의 처리 여부입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문에서 대항력 포기까지 명확하게 확인되지 않는 한, 현재 데이터 기준으로는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
