인천지방법원 2026타경501359. 주안웰가 15층 1505호, 전용 40.195㎡ 규모의 오피스텔입니다. 현재 소유자는 서미영 씨로 2022.07.27 매매를 원인으로 125,000,000원에 취득했습니다. 이후 박혜지 씨가 2022.09.06 임대차계약을 체결하고 2022.09.07 확정일자를 받은 뒤 2022.09.30 전입·점유했고, 보증금은 125,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 겉으로 보이는 최저가 56,840,000원이 아니라 대항력 임차보증금의 처리입니다. 박혜지 씨의 전입은 말소기준으로 계산된 2023.05.10 주택도시보증공사 가압류보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 단순 배당 계산만 하면 매각대금에서 집행비용 1,423,120원을 뺀 55,416,880원만 배당되고 69,583,120원이 남습니다.

다만 이 물건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 인수권리로 주택임차권등기가 기재돼 있으면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 낙찰자가 실제로 부담할 인수액을 0원으로 반영합니다. 확약을 반영하지 않는 기계적 계산에서는 낙찰가 56,840,000원에 미배당 69,583,120원이 더해져 실질 부담이 약 126,423,120원이 되는 구조라는 점은 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심, 확약이 해법

말소기준으로 계산된 권리는 2023.05.10 주택도시보증공사 가압류 342,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 미추홀구 압류, 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 부평농업협동조합 근저당과 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 싸 보이는 이유와 데이터의 한계

동일 면적 40.2㎡ 실거래 표본은 7건이고 평균은 139,714,285원, 최저 115,000,000원, 최고 180,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.07의 125,000,000원입니다. 현재 최저가 56,840,000원은 최근12개월 평균으로 집계된 139,714,285원의 40.7%입니다.

수치만 보면 현재 최저가는 상당히 낮습니다. 다만 실거래 표본의 거래월이 2021.12~2022.07에 집중돼 있어, 2026.08.04 입찰 시점의 즉시 환금가격을 그대로 보장하는 자료는 아닙니다. 따라서 40.7%라는 할인율만으로 고평가해서는 안 되고, 최신 거래 125,000,000원과 현재 오피스텔 시장의 실제 매도 가능 가격을 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)

기계적 배당 계산상 임차보증금 부족분은 69,583,120원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트에서는 박혜지 씨 관련 매수인 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없을 때의 숫자

대항력 임차보증금이 있는 일반적인 인수형 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정되는 특성이 있습니다. 이 사건도 기계적 계산만 보면 그 형태입니다. 하지만 박혜지 씨에 대해서는 말소동의 확약서가 제출됐으므로 본 분석의 실질 인수액은 각 회차 0원으로 처리합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2014.02.04입니다.
• 입지. 석암초등학교 서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 주거·상업 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 주안역(수도권전철1호선·인천지하철2호선)과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호합니다.
• 도로. 북측 약 30m 포장도로, 서측 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 2,526,000원/㎡이며 지목은 대, 지형은 평지·세로장방입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 단지 규모. Wellga는 280세대이며 대상 면적 40.195㎡가 실거래 비교 면적과 일치합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 이 물건의 손익을 좌우하는 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 대상이 박혜지 씨의 주택임차권등기인지 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 실행 확인. 실질 인수 0원 판단은 확약이 실제 말소로 이어지는 것을 전제로 합니다. 이 부분이 흔들리면 미배당 보증금 문제가 즉시 다시 살아납니다.
• 세금 압류 확인. 국·미추홀구·부천시 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 세목과 체납액을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 56,840,000원은 실거래 평균의 40.7%지만 비교 거래가 2021.12~2022.07에 집중돼 있습니다. 2026년 실제 매도 가능 가격을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 오피스텔 환금성. 단지 경매 낙찰률 8.33%, 평균 유찰 1.8회라는 점을 감안해 매입가뿐 아니라 향후 매도 속도까지 계산해야 합니다.
• 관리비·점유 확인. 현 점유 상태와 체납 관리비, 명도 대상자를 관리사무소·현황자료로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약의 확실성

이 물건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 116,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 56,840,000원, 실거래 평균 139,714,285원의 40.7%입니다. 그러나 박혜지 씨의 보증금은 125,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞서 있어 원래는 전형적인 대항력 인수 위험형입니다.

그 위험을 뒤집는 것이 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 박혜지 씨 관련 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 56,840,000원입니다. 반대로 확약을 제외한 기계적 계산에서는 미배당 69,583,120원이 남아 총부담이 약 126,423,120원으로 급변합니다.

따라서 결론은 단순한 “저가 매물”이 아닙니다. 가격은 매력적이지만, 확약서 확인이 선행돼야 하는 조건부 안전형. 여기에 국세·지방세 압류와 오래된 실거래 표본, 오피스텔의 낮은 경매 낙찰률까지 감안하면 권리서류를 끝까지 대조한 뒤에야 49% 할인율을 온전히 가격 메리트로 인정할 수 있습니다.