인천지방법원 2026타경501364. 인천 서구 검암동 리치플랜B동 2층 201호, 전용 58.815㎡ 다세대주택입니다. 사용승인일은 2010.10.19, 전체 세대수는 6세대입니다. 현재 최저매각가는 감정가 179,000,000원에서 1회 유찰된 125,300,000원입니다. 표면 가격만 보면 실거래 평균의 59.2%라 할인 폭이 큽니다.
하지만 이 물건은 “싸다”보다 먼저 확약 확인이 우선입니다. 등기부상 황에스더의 주택임차권등기가 있고 보증금은 220,000,000원입니다. 다만 전입신고일이 2022.05.23으로 말소기준권리 2010.10.29 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 즉 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 125,300,000원 기준으로 보되, 그 전제는 확약서 원본과 말소 절차 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 653-2 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.815㎡ · 4층 건물 내 2층 201호 |
| 건물명 / 세대수 | 리치플랜B동 · 6세대 · 사용승인일 2010.10.19 |
| 소유자 | 이인우 (2022.05.06 매매, 2022.05.26 소유권이전, 거래가 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당
말소기준권리는 2010.10.29 접수된 을구 1번 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 핵심은 2024.06.17 등기된 황에스더 주택임차권입니다. 보증금은 220,000,000원이지만 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없음으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 확약 확인형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황에스더 | 2층 201호 58.815㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 대항력 없음 전입 2022.05.23 · 말소기준 이후 | 후순위 확정일자 2022.04.25 · 배당요구 2024.06.17 | 승계 없음 보증기관 대위·승계 중복신고 아님 |
* 룰상 표기 보증금은 220,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 해당 주택임차권등기에 한해 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 황에스더 임차권등기에 한정됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
리치플랜B동 동일 면적대 실거래는 2022년 2건입니다. 표본은 적지만, 현재 최저가와 실질취득을 비교할 기준으로는 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 58.82㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2022.05 | 58.82㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 211,500,000원 |
현재 최저가 125,300,000원에 실질 인수 0원*을 더한 실질취득은 125,300,000원입니다. 이는 실거래 평균 211,500,000원의 59.2%입니다. 감정가 179,000,000원도 실거래 최저 203,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래가 2022년 2건뿐이므로, 가격 메리트는 있어도 환금성 판단은 보수적으로 잡아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,554,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 455,000,000원 | 122,745,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 신월신용협동조합 | 162,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,784,907원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 서울서부신용협동조합 | 220,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 경매개시결정 | 220,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 106,700,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 1,394,984,907원 중 예상배당은 122,745,800원, 미배당은 1,272,239,107원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 계산했습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 서인천고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 검바위역(인천2호선)이 소재하여 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트경사지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 8m 내외 도로에 접합니다. 공시지가 1,620,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 6세대 다세대주택으로 거래 표본은 2022년 2건입니다. 실거래 평균 대비 할인 폭은 크지만, 표본 수가 적어 매도 기간은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택임차권등기 말소동의 확약서의 제출 여부, 말소 범위, 조건을 원본으로 확인해야 합니다. 실질 인수 0원* 판단의 핵심입니다.
- 실질취득 기준. 이 물건은 최저가 125,300,000원에 실질 인수 0원*을 더한 125,300,000원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 황에스더 임차인의 보증금은 220,000,000원, 전입신고는 2022.05.23, 확정일자는 2022.04.25, 배당요구일은 2024.06.17입니다.
- 회차 시나리오. 현재 회차는 125,300,000원, 2회 유찰 시 87,710,000원, 3회 유찰 시 61,396,999원입니다. 현재도 할인은 크지만 확약 확인 전 무리한 응찰은 금물입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 리치플랜B동은 6세대입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않으므로 매도 계획과 보유 기간을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 말소동의 확약서, 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 좋지만, 결론은 “확약 확인 후 입찰”
이 물건은 감정가 179,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 125,300,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 211,500,000원 대비 59.2%입니다. 숫자만 보면 충분히 매력적입니다. 그러나 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 명시되어 있고, 실질 인수 0원* 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 기대고 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 가격은 합격, 권리는 확약서 원본 확인 후 합격. 확인이 끝나면 실질취득 기준으로 접근할 수 있는 가격형 다세대 물건입니다.
