인천지방법원 2026타경501379. 부평동 라온밸리온 4층 402호, 공부상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 185,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 129,500,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2017년 3월 28일 농협은행 근저당권이며, 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제의 중심은 임차권입니다. 을구 3번 이형동의 주택임차권등기는 임차보증금 240,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 실질취득을 최저가가 아니라 보증금 수준으로 봐야 합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이형동 임차권의 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 단, 확약은 해당 임차권에 관한 것이므로, 양지욱처럼 보증금·전입일이 확인되지 않는 점유자는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 126-6 라온밸리온 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제4층 제402호 59.2318㎡ 전부 · 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 이율 (2021.10.27. 거래가 172,200,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 농협은행
말소기준권리는 2017.03.28. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류, 부평구 압류, 오케이에프앤아이대부 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 주택임차권등기도 말소기준권리 이후 등기된 권리이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자 인수는 실질적으로 0원*으로 봅니다.
② 임차인·점유 리스크 — 실제 확인 대상은 2명
보증기관의 대위·승계 중복신고로 보이는 항목은 없고, 확인되는 임차인·점유자는 양지욱과 이형동입니다. 이형동은 임차권등기 내용상 보증금·전입·확정일자가 확인되지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 양지욱은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 내용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양지욱 | 현황조사·매각물건명세서상 확인 | 미상 | 전입 미상 / 확정 미상 | 대항력 가능·미상 | 중복신고 아님 |
| 이형동 | 제4층 제402호 59.2318㎡ 전부 · 주거 임차권등기 | 240,000,000원 | 2021.10.22 / 2021.09.24 | 대항력 없음 확약 반영 | 중복신고 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 165,600,000원 | 126,887,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 8,597,653원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 129,500,000원 기준으로 채권 총액 433,197,653원 중 예상배당은 126,887,000원, 미배당은 306,310,653원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 240,000,000원은 이 가정에서 배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 중 제4층 제402호이며, 사용승인일은 2017.01.13입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장 및 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어느 임차권에 대해, 어떤 조건으로 제출됐는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 양지욱 확인. 전입일·보증금·점유 여부가 확인되지 않으므로, 대항력 가능성을 열어두고 주민등록 전입세대, 현장 점유, 매각물건명세서 기재를 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 이형동 임차권은 실질 인수 0원*으로 보더라도, 낙찰 후 말소 진행과 인도 절차가 실제로 어떻게 처리되는지 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 농협은행 근저당에도 미배당이 생기고, 신청채권자 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 구조입니다.
- 관리비·사용관계. 오피스텔은 관리비 체납, 기계식 주차장 이용조건, 실제 이용상태 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율”보다 “확약 밖 리스크”
이 물건은 최저가만 보면 감정가 185,000,000원에서 129,500,000원으로 낮아진 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 가격 할인보다 임차권입니다. 이형동의 보증금 240,000,000원 임차권등기는 주택도시보증공사 말소동의 확약서로 실질 인수 0원*으로 정리되는 방향이지만, 양지욱은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 단정할 수 없습니다. 확약 원본과 미상 점유를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다. 권리 구조는 풀릴 여지가 있지만, 확인 전 투자 매력은 낮습니다.
